北京某甲级写字楼的营执行.pdf

目 录 第一章、写字楼的分级标准2 第二章、北京市甲级写字楼市场介绍4 第一节、北京市甲级写字楼发展回顾4 第二节、北京市甲级（含顶级）写字楼区域分布特点5 第三节、北京市甲级写字楼租金、空置率走势6 第四节、2002 年及未来几年北京市甲级写字楼的供应形势7 第五节、2002 年北京市甲级写字楼的需求特征8 第六节、结论9 第三章、金泰大厦项目介绍11 第一节、金泰大厦发展商简况、开发背景、项目概况11 第二节、金泰大厦周边区域介绍12 第四章、直接竞争楼盘分析比较14 第一节、客户租赁写字楼影响因素分析14 第二节、运用“加权因素分析法”对各楼盘进行优劣势比较15 第三节、结论16 第五章、金泰大厦营销定位18 第一节、潜在目标客户分析及定位18 第二节、金泰大厦租金定价原则、价格策略20 第六章、金泰大厦的招租模式24 第一节、不同类型写字楼的招租模式24 第二节、金泰大厦招租模式26 第七章、招租执行中的问题及解决办法30 第一节、如何提高大厦市场知名度的问题30 第二节、大厦租金定价方式存在的问题及解决办法32 1 第三节、如何提高房地产代理公司积极性33 第四节、写字楼招租的互联网技术应用34 第五节、建立金泰大厦写字楼长期客户资料库37 第八章、后记39 第九章、致谢40 附表一41 附表二45 参考书目46 2 出租型甲级写字楼的营销执行 ——以金泰大厦为例 写字楼是房地产项目的种类之一。写字楼在英文中是 Office Building,是从事生产、经营、咨询、服务等组织机构的工作人员提供办 公服务的场所，它属于生产经营资料的范畴。写字楼的出现从某种意义上 说是市场经济发展的产物。写字楼作为一种商品，也需要通过营销活动将 其转移到购买者，实现价值的交换。写字楼项目是固化在某个具体地点不 可移动的，有不同的档次，有只租不售的项目，也有租售并举的项目，因 此其营销活动就体现出共性与个性的特点。本论文就是以金泰大厦为研究 对象，探讨出租型甲级写字楼的营销过程。 1 第一章、写字楼的分级标准 对于写字楼的分级，国家尚未出台统一的评级标准，行业内参照星 级酒店的硬件及软件评级标准提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原 则。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是 否达到 5A 级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统 (CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)； 设备设施如电梯等候时间、中央空调管制数量、停车位数量、配套服务设 施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步； 软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。具体如下： 顶级写字楼：一般为城市的标志性建筑物，除上述软硬件标准完全 达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈 的辐射力、影响力，如嘉里中心、国贸中心等。 甲级写字楼：在硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星 级酒店，达到5A 级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候 时间小于40 秒，中央空调为二/四管式；软件方面物业管理服务水准达到 三星级酒店以上标准，物业管理多由国际性的物业管理公司来负责。如南 银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦、中关村大厦、恒基 中心、招商局大厦等。 乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼 相比较差，部分达到5A 级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电 梯等候时间大于 40 秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达 到星级酒店的标准。如海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科 技大厦、翠微大厦等。 2 丙级写字楼：硬件方面外