东莞市商铺调查分析报告.doc

东莞商铺调查分析 中央生活区商铺A区：商铺租金与售价上涨，居民消费潜力依然很大 【商铺现状】区域商业核心已形成 中央生活区商铺A区，东起新源路旁边的光大花园，西至东莞大道边的凯旋城，南靠长泰路沿路的东泰花园、阳光假日和阳光澳园，北临鸿福东路以南的火炼树村。该区商铺A区的商铺主要由社区内街商铺、社区沿街商铺和大型百货商场组成，其中社区内街商铺、社区沿街商铺是主要的存在形式，占主导地位。 据了解，2002年中信东泰花园泰和路沿街销商铺售价格在10000-12000元/平方米左右，这时的东泰社区商业市场已具有一定的规模和吸引力。2004年期间，该社区内街商铺售价在7000元/平方米左右，开发商存量商铺售价在6000-6500元/平方米，市场上的商铺月出租价格在35-42元/平方米；在社区外沿街商铺方面，商铺售价在15000-16500元/平方米，商铺月出租价格在50-65元/平方米。 2004年以来，随着中央生活区房地产业开发的加速，如阳光假日、阳光澳园、国泰明苑等中高档楼盘的相续建成，区域内的居民消费力得到进一步的提升，商铺市场发展形势十分大好。 据了解，近两三年来，该区域的商铺月出租租金以每年10-20%的速度快度增长，而商铺售价也因此水涨船高，年增长速度在8-15%左右。 沿街商铺：租金厚丰?售价接近3万元/方 截止2006年8月份调查结果显示，银树路（景湖春天路段）的沿街商铺月租金大约在60-80元/平方米，有部分商铺租金达100元/平方米以上，如景湖春天一间60平方米的商铺，月出租租金为4800元。该路段的商铺转让售价基本在19000-21000元/平方米左右。在银树路（泰和路路段）的沿街商铺月租金基本在65-80元/平方米，个别商铺月租金还超过100元/平方米，其商铺的转让售价与银树路（景湖春天路段）相差无几，投资回报率在6-9%之间。 在怡丰路商铺方面，由于位置和经营业态影响，租金的价格起伏较大。调查结果显示，怡丰都市广场C座片区的月出租租金在30-45元/平方米不等，出现个别商铺高出或低于该价格区间，在沿怡丰路的怡丰都市A座到银树路交界处商铺租金相对较高，其月出租价格在100-200元/平方米，商铺的出售价格在26500-28500元/平方米左右。如怡丰路A座一间60平方米的商铺，其市场公开销售价格在168万元，每平方价格为28000元。 内街商铺：租售价走势稳健??两年升千余元 据了解，该区域内街商铺最具优势的社区当属中信东泰花园。主要是东泰花园经过十年左右的发展，其社区内部配套设施基本完善，居住人数庞大，完全具备了支撑内街商铺市场发展的条件。 记者在调查中了解到，目前东泰花园内街商铺月租金已由2004年的35-40元/平方米，升至2006年的40-55元/平方米左右，如东泰步行街的月租金在50元/平方米左右，步行三街的月租金在35-40元/平方米左右，东泰花园大道的月租金也保持在40元-50元/平方米的范围。在商铺售价方面，截止2006年8月份调查数据内街商铺售价一般位于7000-8000元/平方米，比2004年的商铺售价每平方米高出1000-1500元，投资回报率在6-8%之间，有的甚至更高。 【区域展望】商家看好金树路商铺 业内人士分析，该区域商铺租金与售价的上涨，说明了该区域内的居民消费潜力依然很大，商铺市场拥有较大的发展空间。但投资者必须看清一个问题，这就是区域内的商业项目明显少过住宅项目，特别是没有大型商业项目。也就是说，商铺市场能否做兴旺起来，需要与区域内的居住人口形成一个合理的比例。 从投资的角度来看，该区域是东莞中央生活区的主要组成部分，随着城市建设步伐的不断深入，原有的村落居住形式将被进一步打破，将会有更多的住宅项目出现，商铺的投资和经营前景会变得更好。其中，金树路的发展前景最为看好，原因在于金树路北接国泰明苑和尚书苑，临近第一国际和国际会展中心，南交怡丰路，其沿路两旁均为村民房，如果该区域进行全面开发势必会出现一条新的金树路商业街，因此不少商家表示看好金树路投资前景。 中央生活区商铺B区：消费力欠缺??商业市场尚未形成 【商铺现状】 中央生活区商铺B区东起光大景湖蓝郡，西至东莞大道，南起世纪城、北至长泰路。该区域由于聚集大量住宅楼盘，社区内街商铺和社区沿街商铺的开发较为普遍。该区域包括有世纪城、现代经典、格林小城、新中银金色华庭、未来世界花园、东峻珊瑚湾畔、景湖花园P区等商品房居住小区。世纪城有一条自己的风情商业街，现代经典、格林小城等社区都有自己的沿街商铺。该区域建有游泳池、网球场、菜市场、幼儿园、会所等，生活配套设施完善，人口入驻率较高。 据了解，金地格林小城一期推出商铺共有70间，面积以50-80平米为主，也有小部分面积在30-40平米及100平米以上；商铺内举架高，可方便业主以经营为