兰州房地产发展分析.doc

兰州市房地产发展状况分析与预测 新世纪以来，房地产业一跃成为我国国民经济的支柱产业。兰州的房地产业在“十五”、“十一五”期间也得到了快速发展，近五年多的数据显示，兰州房地产开发投资占了全市固定资产投资1/5的分量，对全市的经济发展产生了很大的拉动作用，同时有效地推动了兰州居民住房水平的提高。 一、近年来兰州市房地产发展的特点 （一）房地产开发在国民经济中的地位日益重要，并具有很大发展空间 从2004-2008年房地产投资情况看，兰州房地产开发和投资规模持续增长2004年 2005年 2006年 2007年 200年 北京 上海 深圳 郑州 武汉 成都 西安 沈阳 兰州市房地产建设欠账较多。住房制度改革以来，在政府各项政策的引导下，住房需求快速增加，促使房地产业和房地产市场迅猛发展。在这一过程中，兰州市的房地产企业直接学习、借鉴、引进发达城市房地产开发的经验及其模式，形成了自己的后发优势。兰州市房地产企业数量快速增加，2002年的497家涌现出了一大批品牌房地产开发公司，具有代表性的有天庆、华富、鸿运、万盛、兰雅、正茂、天正、亚太等开发商自身的实力、拥有的资源整合资源的能力和手段。企业将发展的目光瞄向省内外其他地区，北京、深圳、苏州等地都有兰州开发企业的足迹，而在省内的天水、西峰、张掖等地，兰州开发企业更是大有作为。房地产行业的两极分化趋势越来越明显：知名企业所开发的楼盘，购房人数远远多于其他竞争对手。当价格相近的时候，绝大部分购房者都会选择名气更大的开发商的产品。也正是缘于优越的品质，包括地段、景观、户型、区域配套等方面的优势，紧随5月楼市开门红天庆·莱茵小镇、，等高品质有特色的住宅产品，均取得了不俗的销售业绩。兰州的房地产开发发生了明显的区域变化土地相对稀缺是发展的瓶颈兰州很少有大盘和超大盘，个别大盘和超大盘都是在距离市中心相对较远的地方，而兰州城市的建设和基础设施的配套远远达不到发达城市那样的便利程度，所以兰州城郊区域楼市起步和发展的步伐都相对比较缓慢。兰州市的房地产开发建设只能向东西方向延伸，而东西方向的延伸发展又受到各区域人口、资源、经济发展、开发条件以及市场环境、交通条件等方面的影响、制约和限制。老城区拆旧建新，新城区大幅扩张，更高更靓更美，走立体化模式已成兰州这座两山夹一河城市房地产业发展的必由之路。正是由于上述多种因素，使兰州市房地产开发近年来发生了明显的区域变化，其中最大的变化就是以雁滩、地区为重点的东部地区成为全市房地产开发的重点地区。我市较早开发的商品住宅多在城关和七里河老城区一带，以单幢住宅为主，规模相对要小到世纪之交的时候，兰州房地产市场日益活跃，旧城改造大规模开始，到2003年左右，开发重点开始向雁滩安宁等新开发区转移，众多新小区兰州向外围大幅扩张。占地700余亩新港城，占地近千亩天庆系列楼盘，让数万人在雁滩找到了自己的理想家园。近两年来崛起的安宁区，借新城区开发的东风和环境的优越性，发展势头强劲，市场供应量充分，购房者置业选择面较宽，越来越多的人倾向于选择这片热点住区。满足不同阶层消费者多层次的需求从“居者忧其屋”到“居者有其屋”，再到“居者优其屋”，兰州房地产业的发展其实也就是一个开发企业为提高人们居住生活条件而不懈努力的过程随着产业的发展、市场的成熟、消费者购房的更加理性化，雁滩安宁西固九州等新开发区的商品房城关七里河老城区的旧城改造也大量平房、大杂院、棚户区仅仅几年时间就从人们眼前消失，代之而起的是一幢幢的高住宅和写字楼新小区楼盘外观时尚美观，环境幽雅，管理科学。小区内部园林化的环境是商品房小区的一大优点，而住宅本身的设计和建筑质量及配套设施与过去相比也十分先进。现在的智能化住宅有可视对讲门铃，还有报警系统，对讲系统、远程控制系统等，水、电、暖、气等都实行卡式管理，方便快捷供暖方式上有不少小区都实行分户地热供暖房子内部的装修新材料、新工艺、新设计。在物业管理方面，新小区大多有专业的物业管理公司来承担小区各项物业服务，了欧式、后现代等不同风格的楼盘，全装修的住宅小区，舒适、方便、时尚…现代住宅产业的速发展已经可以大程度满足不同阶层消费者多层次的需求。虽然兰州地处欠发达地区，经济发展水平较低，但商品房开发及其消费水平明显高于其经济发展总体水平。与发达城市相比，兰州市商品房开发及其消费水平的差距比经济发展总体水平的差距要小。经济发展总体水平和城镇居民可支配收入位居全国36个大中城市，但商品房价格其涨幅高于全国平均水平。从2006年开始，兰州市城区主力楼盘的价格开始了一轮悄然快速的增长，部分楼盘价格连年涨幅都超过了15%。现在市区范围内4000元/平方米以下的房子。而这两年购房需求的急剧释放一定程度也助推着房价上涨。保障逐步惠及更多家庭从2006年底到现在，我市廉租住房保障制度的实施迈出了三大步，逐年