第一章 价格管理工作流程创新.docx

第一章价格管理工作流程第一节 定价的目的及准则1.定价的目的及准则价格是房地产经营过程的核心与利润最大化目标，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，提高市场占有率，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。对于行政办公室的定价员，在定价的时候必须牢牢把握项目自身特点，结合公司经营优势，审视当地房地产市场行情，通盘考虑，理性抉择，才能取得好的营销效果。1.1定价的目的使价格因素能更好地配合公司的销售节奏，各种类型的产品及高档、中档、低档价位的产品能均衡地售出，既能使消费者接受，又能实现房屋商品的最大价值。1.2定价准则房屋的定价必须做到客观、科学、合理，遵循房地产价格运动的客观规律。充分考虑各种影响价格的因素及其变化，以供求关系为核心，具体说，应遵循以下原则：1.2.1价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。不同产品的房屋其价值空间不同，价格也有不同档次的拉差。1.2.2供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。进行商品房定价时，必须充分考虑商品房的供求状况.由于房地产具有地理位置的固定性，这种状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产的供求变化时，除了要分析一定时间内供求总量的变化外，还要分析供求结构的变化。此外，由于房地产某地区、某城市的供给量是有限的，故分析房地产的供求，应侧重于分析房地产需求的总量与结构。1.2.3房与地分离评估、综合计价原则指分别对房屋和土地进行评估，然后把房和地两个因素进行综合分析，最终以一个价格体现出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定，房屋价格与土地价格形成不同，房屋价格是房屋商品价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同，他是根据地块的开发成本、当地的经济水平、发展前景等有一套评估制度，须通过一定的估价程序后获得。1.2.4依法原则定价人员必须熟悉有关的法律、法规，例如规定按套内面积计价，所以我们对外输出必须是套内建筑单价，而实际上计价的时候，为了便于与以前的单价作对比，我们仍是采用建筑面积计价。1.2.5比较原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一价格，房地产价格也符合这一规律。在定价中，房地产价格可通过与效用相当的同类型房地产进行比较，得出中肯的定价结果。1.2.6预测原则及变动原则房地产的定价重要的并非过去，而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定。预期收益越大，房地产价格越高。预期原则和变动原则是相关联的。变动原则的含义：房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动，房地产价格也必然随之增减。进行定价时，应密切关注各种因素的动态，并对这些因素变动造成的房地产价格作出合理的判断。第二节 价格管理工作流程一、价格管理由价格制定、价格调整、价格监控三大部分组成。（一）价格制定流程●前期价格准备工作涉及流程：市场调研、成本获取流程：●价格会审流程价格调整流程●定价方案审批流程7月13日起集团各分公司已全面执行价格底线管理，底线管理模式下的价格授权流程如下：底线管理模式下有两类价格：底价及售价。①底价：按产品线的总均底价由主席签确，为考核依据；单套底价及底价拉差由营销总部产品定价部根据主席或区域总裁签批意见制定（底线管理试行三个月后，单套底价及底价拉差由区域总裁指定的底线管理人员制定）。单套底价制定后，由产品定价部导入系统。底价仅营销总部、区域总裁及区域总裁指定人员知晓，其他人员必威体育官网网址。②售价：由营销根据市场、客户情况等制定，区域总裁根据总均底价实现情况及在售价格水平综合评估后终审。第一类：由主席终审（按产品线的总均底价制定及调整）◆适用范围：①在售项目新增产品总均底线制定（如原开盘仅制定洋房底线总均，现新增双拼产品）；②在售项目按产品线的总均底价调整（原则上总均底价一旦制定，不可调整，特殊情况报主席审批）；③新项目总均底价或利润低于定案；④无总均底价，10套以上的挞定/退楼单位底价均价制定/调整。◆上报时间：开售前12个工作日发起，开售前三天完成流程审批，推售前两天通知产品定价部导入底价。第二类：由营销中心总经理终审（10套以内的挞定或退楼单位总均底价制定/调整，含亏本单位）◆适用范围：无总均底价，10套及以内的挞定/退楼单位底价均价制定/调整（如：原仅制定洋房总均底价，现挞定或退楼出来双拼单位）◆上报时间：开售前7个工作日发起，开售三天完成流程审批，推售前一天通知产品定价部导入底价。第三类：由区域总裁终审（单套底价制定、售价制定/调整，含亏本单位）◆适用范围：①总均底价已定，单套底价未定的单位（如年内新定价单位、挞定/退楼/转楼/保留/预留单位）；②总均底价及单套