翰龙四川达州奥林匹克城项目定位及营销推广战略.doc

翰龙四川达州奥林匹克城项目定位及营销推广战略 在本报告即将完成之时，项目修改后的规划方案也出台，特作出本备注和说明: 备注说明 本报告为奥林匹克城项目定位及营销推广战略报告，主要从宏观的角度去理解实现项目成功开发应实施的战略表现，其主旨为：通过“良好的产品价值体系塑造+系统的营销推广手段”实现项目的成功开发。 本报告产品体系的塑造主要是在旧有的规划方案进行提炼以及调整之后得出。在后期的销售推广中，项目的经济指标数据以最终批准的规划方案为准。 本报告在产品价值体系塑造中，提出若干概念化的主题，该系列概念主题也适用于必威体育精装版的规划方案。比如项目规划理念、外立面效果的表现、户型产品设计等方面。主题概念的提出主要是根据项目实际现状，对项目产品价值体系的丰满和塑造，以便于后期的营销推广执行。 开发商对本报告中提出的奥林匹克城产品及营销战略思维认同后，方可实施下一步执行层面的具体性工作。 项目属性研判及界定 达州位于四川省东部、川、渝、鄂、陕结合部，是四川省“东出西进”的桥头堡，是秦巴地区物资集散地、商贸中心，是交通枢纽和物流中心。 城市层面 地域特点：达州市位于四川省东北部，大巴山南麓。北与陕西汉中、安康毗邻，南接广安市，东与重庆市辖万州区、涪陵区接壤，西邻巴中市和南充市，西至成都395公里，南到重庆270公里。 城市定位：2008年初，省委九届四次全会要求重点打造“四大城市群”，培育新的经济增长极。达州被确定为川东北城市群中的特大城市。市委二届十次全会提出把达州建成“一个枢纽、两个中心、三个基地”，提出了”构建川渝鄂陕结合部特大城市“的构想。 城市规划：2009年版《达州市城市总体规划》中明确达州为：中国西部天然气能源化工基地，秦巴地区区域性中心城市、交通枢纽和商贸、物流、旅游中心，现代化的山水宜居城市。2015年，中心城区城市用地为60平方公里，人口达到80万，凸显大城市框架；2030年，城区城市用地为110.5平方公里，人口达到130万人；远景城市人口按180万控制，建成现代化特大城市。“中国气都”将成为这座城市的响亮名片。 中心城区将由现状的一城三区多点的结构逐渐转变为多中心分片组团式的相对集中的空间结构。 城市层面 达州城市规划总体特点：西拓南延东扩北限，一城五片区。 西城区北至莲花湖、梁家坝，南至达钢、幺塘，西至复兴，东至文家梁。包括西外、复兴和幺塘组团。定位为全市政治中心和交通枢纽，以行政办公、教育、文体与居住为主的综合发展区。 旧城区南起州河，北至凤凰山脚；东起张家坝，西至文家梁。定位为城市商贸中心与区级行政中心，以商贸、科研、居住为主的综合发展区。 南城区西起州河，东至达渝高速，南至堰坝，北抵小河嘴，由新桥坝、杨柳垭、南坝等组团组成，定位为城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。 另外两个片区：能源化工产业区（中国西部能源化工产业区基地）、河市配套发展区（依托能源化工产业区并与之协调发展的第三产业配套发展区）。 依据城市规划的功能定位，城市发展将以西城为城市中心，老城和南城将成为城市的副中心。 项目所在区域南城区定位为城市副中心，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。 区域层面 南城区之前属于达县首府，《达州城市总体规划》中将南城区规划为达州的城市副中心。 南城区西起州河，东至达渝高速，南至堰坝，北抵小河嘴，由新桥坝、杨柳垭、南坝等组团组成，规划建成区面积13.0平方公里，人口规模23万人。 区域内众多风景名胜。雷音铺省级森林公园、真佛山风景区、铁山森林公园、一佛寺塔等。 项目位于南城中心城区的南沿，目前属于城乡结合部，市政公共配套等有待完善。 区域层面 本项目 文体中心 二号干道 二号干道 项目地块位于南城区二号干道南端西侧。 与在建的达州市文体中心为邻。也是和项目联系紧密的唯一的市政配套。 地块周边属于待开发状态，生活配套尚不健全。 文体中心 本项目 地块四至：北邻美嘉·阳光锦苑小区，东临文体大道，南临乡村用地，西为坡体堡坎。 地块层面 项目地块北端与正在开发的美嘉·阳光锦苑为邻； 地块东部紧临刚开通不久的二号干道，二号干道为水泥路面，约双向四车道，路面平整开阔。达州文体中心与项目隔路相望。 地块南端属于乡村用地及村道，部分农房聚居于此。 地块西面为坡体，坡体的顶端为泰宁路。 综合来说，项目位置属于城乡结合部，市政、生活、等配套资源相对缺乏。 南 地块呈现长方形坡地形态。根据项目建筑规划，需要将山坡平整，涉及局部拆迁。 地块层面 项目由中庭广场衔接南北两个组团，各组团8栋高层建筑。容积率3.8，总建面约33万平方。 项目规划 意向图片 备注： 必威体育精装版的规划方案中，项目的总建筑面