第一章　房地产估价文书写作.doc

第一章　房地产估价文书写作 　　【考情分析】　　最近几年本章考试题型、分值分布 年份 指错 改错 合计 2014年 12题36分 — 36分 2013年 6题18分 5分 23分 2012年 3题9分 5分 14分 2011年 5题15分 — 15分 2010年 7题21分 7.5分 28.5分 2009年 10题30分 — 30分 2008年 4题12分 10分 22分 2007年 12题36分 — 36分 2006年 5题15分 — 15分 2005年 5题15分 — 15分 2004年 4题12分 — 12分 　　 第一节　房地产估价文书概述 　　一、房地产估价文书的种类及作用　　完成一个房地产估价项目，需要经过：　　受理估价委托→确定估价基本事项→制定估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查勘估价对象→选用估价方法进行测算→确定估价结果→撰写估价报告→审核估价报告→交付估价报告→保存估价资料。　　不同的环节需要完成相应的估价文书。概括起来，估价文书主要有以下几种： 　　（一）估价委托书　　估价委托书是指估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文件。估价委托书由估价?需求方出具的，明确估价目的、估价对象、估价时点和价值类型等基本事项，因此，在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书，作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。　　【考点】：　　1.委托方单方的授权就生效　　2.应放入附件，附件中没有算错误 　　（二）估价委托合同　　估价委托合同是由房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议。当房地产估价机构决定受理估价委托时，应与估价委托人订立书面估价委托合同。估价委托合同的作用表现在：①建立受法律保护的委托与受托关系；②明确委托人和估价机构的权力和义务；③载明估价的有关事项。　　（三）估价项目来源和接洽情况记录　　一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，因此估价机构往往需要将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务。 　　（四）估价作业方案　　估价作业方案是指房地产估价机构为完成特定估价项目而制定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就应拟定估价作业方案，以保证估价项目能按质、按时完成。　　（五）估价所需资料清单　　估价资料清单是指完成一项估价业务，必需具备的各种估价资料。估价师在进行估价前，需要就估价对象状况、估价目的、估价方法列出所有需要的资料清单，以便顺利、准确地评估估价对象的价值。 　　（六）估价对象实地查勘记录　　实地查勘记录是记载实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等内容的材料。估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中（教材23页估价对象位置图、估价对象外观、内部状况照片、周围环境和景观照片），并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。　　【考点】估价对象位置图、估价对象内、外部状况照片，周围环境和景观照片，要放入附件，不放的算错误。　　（2014年改错题）勘察记录朝向错误，建筑结构、缺少租约情况记录、查勘人中缺注册房地产估价师张XX的签字。 　　（七）估价报告　　估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构出具的关于估价对象的专业意见、履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。　　（八）估价报告内部审核表　　为保证出具的估价报告的质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理、提出审核意见。为了规范性完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以按照审核表逐一对估价报告进行审核，以保证审核标准的一致性、完整性和规范性。 　　（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录　　房地产估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师会就估价技术路线的确定、估价方法的选择等问题产生不同的意见，估价审核人员会对估价结果提出重大修改意见，而这些不同的意