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浅谈我国房地产企业核心竞争力问题 　　摘 要：在政府对房地产市场的调控下，房地产企业之间的竞争更加激烈，在此现状之下，增强企业核心竞争优势是关键。本文通过竞争优势理论和价值链的理论方法两个角度对房地产企业价值创造进行了深入分析，认为房地产企业要想在竞争中获胜，必须努力挖掘自身核心竞争力，通过打造核心价值链，提高战略规划能力、资源整合能力、创新能力，以提升房地产企业价值，增强企业核心竞争力，促进企业可持续发展。 　　关键字：房地产企业；核心竞争力；核心价值链；企业价值 　　 　　一、引言 　　2008年与2010年政府针对房价持续过快上涨进行了一系列的宏观调控措施，房地产业的发展遭遇挑战，房地产企业单凭某项专长和优势已经不能获得持续的发展，甚至难保生存。这就要求房地产企业在经营管理方面进行全面的升级改造，特别是应以市场为导向，寻找、挖掘自身核心优势、积累、整合资源，并且形成核心竞争力。 　　本文便从竞争优势理论和价值链分析出发，用价值链的理论方法分析了房地产企业创造价值活动的过程，挖掘房地产企业创造价值的战略环节，进而归纳和总结了房地产企业需要的核心竞争力。 　　二、房地产企业竞争优势的 源泉 　　总的来说，房地产企业获得长期竞争优势的源泉至少包括两个：即资源与知识。 　　（一）房地产企业竞争优势的资源基础 　　1、有形的专用性资产――土地资源 　　土地资源是房地产企业的命脉，具有不可替代性和不可再生性。如果一个房地产企业没有土地资源的储备，即使这个企业拥有有效的管理体制、优秀的人才和充足的资金，那么土地资源的紧缺也会使其处于无法发挥应有的效用。现实中，房地产企业的土地储备存量具有历史性，其获取途径难以模仿，只能为其带来一定时期内的竞争优势，但是，随着土地出让的市场化，未来在土地资源的获取上，房地产企业竞争更加激烈。这就使得投机机会选择，土地资源识别与资本实力等土地资源的相关能力越来越重要。 　　2、人力资源 　　人才总是稀缺的，有价值的、难以替代的稀缺的人力资源将给房地产企业带来长期竞争优势。高水平、高效率的人力资源储备对房地产企业获取及保持竞争优势的作用非常重要。当前，在房地产行业内，人员的流动非常频繁，高素质的员工更加成为市场追逐的宠儿，而企业需要建立更加有效的薪酬体系和培训激励体系，从而确保获得和保持企业人力资源的竞争优势。 　　3、品牌资源 　　品牌是企业包括内部因素与外部关系在内的整体实力的象征。而房地产企业品牌在本质上是有价值的承诺，通过承诺，最大限度的克服开发商与购房者之间的信息不对称，减少购房者的选择成本，并在此基础上构建知名度。品牌资源可以为房地产企业获取成本领先和产品差异化两方面的竞争优势。 　　（二）房地产企业竞争优势的知识基础 　　传统观点认为，企业核心竞争力的本质是知识。不同企业内部知识储备及其结构的差异决定了企业内各种资源发挥效能的差别，也决定了企业之间在方向和利用市场机遇能力以及获得和配置外部资源能力的不同。因此，知识，特别是市场分析研究、产品设计管理和生产营销组织的知识剂量率，是房地产企业获取竞争优势的又一源泉。 　　1、房地产企业基本活动中的知识 　　主要是房地产项目筹划的知识、项目开发过程中控制风险和质量监管的知识、房地产市场营销的知识与房地产开发销售有关的政策法规、公共关系等方面的知识。此外，还包括资产管理、物业管理和金融投资等方面的知识。 　　2、房地产企业其他方面活动的知识 　　主要包括预判行业发展曲师大有关知识、企业文化及企业组织结构建设的知识、人力资源开发培训、员工薪酬体系及激励机制建立方等面的知识，同时还包括获取新技术、新产品、新材料和新的营销策略等创新方面的知识。 　　三、房地产企业价值链分析 　　价值链的概念是美国哈佛大学迈克尔波特教授1985年在其著作《竞争优势》里提出的。其定义为“从原材料的选取到最终产品送至消费者手中的一系列价值创造活动的过程”，并且，他认为一个企业盈利能力的关键，是企业是否能创造买方所需要的价值，并确保这种价值不会落入他人手中。 　　房地产企业的价值链构成统一遵循价值链理论的基本结构，即整个价值链系统由基本活动和辅助活动两个部分组成。基本活动包括：设备购置、市场预测、投资机会搜寻和筛选、细化投资方案等；可行性研究、谈判签约、工程施工建设工程建设招投标、获取贷款和金融服务支持等；项目营销推广、市场定位、产品定位、广告策划、销售、租约谈判和租赁管理等；售后的物业管理、设施管理和资产管理等。辅助活动包括企业基础设施、人力资源、技术开发和材料采购等四部分。 　　一个房地产企业完整的价值链可以划分为项目策划、土地获取、土地开发、规划设计、项目管理、市场推广管理六个环节。这六个环节还可以进一步细化。比如项目管理环