房地产开发经营与管理-2.ppt

房地产开发与经营 房地产开发经营与管理 第二章房地产市场 【本章学习目标】 以认知点和掌握点为出发点，以本章技能点为最终掌握目标，掌握有关房地产、房地产市场、房地产市场细分及其预测的概念、原理和方法。 第二章 房地产市场 一、房地产市场的内涵概念 第一节 房地产市场基础 1．市场 市场——商品交易关系的总和。 第二章 房地产市场 房地产市场有狭义和广义两层含义。 从广义上说，房地产市场是整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。 2．房地产市场 从狭义上说，房地产市场是指房产和地产的买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。 房地产市场是房地产交易双方经济关系即房地产全部流通过程的总和。包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产的买卖、租赁、抵押、信托和融资，以及与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等。 第二章 房地产市场 （一）房产市场 二、房地产市场的类型 一切以房屋为标的物的权益让渡行为，均属此类市场。在这一市场上，交易的是房屋所有权或使用权的法律文件。房产市场包括现货和期货买卖、租赁、交换、抵押、典当等交易活动形成的市场。 第二章 房地产市场 （二）地产市场 2. 土地使用权、转让市场。 包括（1）一级市场，即土地出让市场；（2）二级市场，土地使用权转让市场；（3）三级市场，即土地使用者之间将自己的土地使用权，按在批租合同规定的期限内，按合同要求再横向转让、转租或抵押。 1. 土地所有权市场，即征地市场。 3. 土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地使用性质而形成的市场就是土地开发市场。 第二章 房地产市场 （三）房地产综合服务市场 1、房地产金融市场：通过房地产专业银行和其他银行等金融机构，用信贷、发行股票和证券，开发房地产储蓄业务和资金融通业务而形成的市场。 2、房地产劳务市场：为房地产开发、经营、管理、服务活动提供劳务的市场。 3、房地产技术信息市场：为各类房地产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及国内外有关资料的市场。 第二章 房地产市场 1．房地产市场的主体 ——指直接或间接地参与房地产商品交易的各方。 （1）房地产供给主体 即房地产市场上的房地产商品的供应方。 （2）房地产需求主体 即从市场上购买或承租房地产商品，获得房地产商品所有权或使用权的单位或个人。 （3）房地产中介机构 即房地产代理经营中的中介机构和经纪人，主要是从事经营活动，提供信息和咨询服务等。 （4）房地产融资主体 即以资金投入保证房地产市场成功运作的—方。 （5）房地产市场管理者 在我国，房地产市场管理者主要指政府及其所属的具体职能部门——建设部和国土资源部及地方管理部门。 三、房地产市场的主客体 第二章 房地产市场 2．房地产市场的客体 ——指房地产交易 对象，包括房产和地产以及与其相关的服务和信息。 第二章 房地产市场 四、 房地产市场 的特征 p17 都市性 区域性 供给调节的滞后性 供给的稀缺性 垄断性 第二章 房地产市场 第二节 房地产市场运行 一、房地产市场的运行机制 1．市场机制 ——指房地产市场所具有的自动驱使供求关系平衡的功能。 （1）供求机制 市场机制是通过市场上供求关系的变化带动市场的运行，即供求状况会影响市场价格围绕生产价格上下波动，价格是调节房地产市场的核心。 第二章 房地产市场 一个完善、规范化的房地产市场，供求、价格、利率的变动、都是通过竞争来实现的。房地产的交易既包括买方之间的竞争和卖方之间的竞争，同时也包括买卖双方之间的竞争。 （2）竞争机制 （3）风险机制 房地产是一个预期利润丰厚的产业，根据风险同酬的原则，必然也存在很大的风险。在房地产市场上，买卖双方必须对利益和风险作出正确的衡量，并据以调节自己的行为。 2．计划机制 第二章 房地产市场 二、市场细分 1．房地产市场细分的概念 （1）市场细分 （2）房地产市场细分 2．房地产市场细分的原则 （1）可衡量性 （2）可区分性 （3）可进入性 （4）可盈利性 （5）稳定性 第二章 房地产市场 三、房地产市场细分的方法 （1） 单一变量因素法 （2） 综合因素法 （3） 主导因素法 （4） 序列因素法 第二章 房地产市场 四、房地产市场细分的依据 地理细分 人口细