土地一级开发管理费的相关法律问题.doc

关于土地一级开发企业管理费的分析 从立法现状看，国家层面并没有关于土地一级开发管理费的直接规定，仅在少数地方法规中有零散的规定，以下试分析之。 一、北京市的有关规定 根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发可由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。同时，该法第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。 然而，该法中关于开发企业管理费费率的规定有个基本前提，就是土地一级开发是由土地储备机构主导的，其负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，因此，开发企业的管理费一般较低，仅为开发成本的2％。 如通过招标方式选择开发企业为主导实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业的管理费是包含在土地储备开发总成本里面的，具体的标准该法中并未规定。 二、《基本建设财务管理规定》中的管理费 1.适用范围 根据《基本建设财务管理规定》（财建（2002）394号）的规定，建设成本中包括了建设单位管理费，该规章主要适用于国有建设单位和使用财政性资金的非国有建设单位，其他建设单位可参照执行。而在土地一级开发中，开发企业是作为投资开发主体而存在的，并不属于国有建设单位或使用财政性资金的非国有建设单位，不适用于该规定。 2.建设单位管理费的性质 《基本建设管理费》中第二十一条规定了建设单位管理费的定义，即建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括：不在原单位发工资的工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资??使用费、零星购置资、招募生产工人费、技术图书资料费、印花税、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质开支。第二十二条规定了建设单位管理费的计算方法，即实行总额控制，分年度据实列支，建设单位管理费的总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数，并按投资总概算的不同规模分档计算。 从以上规定可以看出，建设单位管理费的主要科目是员工薪酬、办公费、技术图书资料费、差旅交通费、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费等，其管理费率也是以建筑安装工程费费总额进行计算的，因此，该法规定的管理费主要针对的是工程建设管理中建设单位的管理费。而在土地一级开发中，工程建设只是土地开发中的一部分，并且开发企业也不是作为建设单位对工程建设进行管理，而只作为投资开发主体，所以该法规定的管理费标准并不适用于土地一级开发企业。 三、土地储备机构的管理费 关于土地储备机构在实施土地储备的过程中所提取的管理费，各地都有详细的规定。如《昆明市土地储备支出核算管理办法的通知》第十六条、《重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法》第九条、《贵阳市土地储备支出核算管理规定》第十条等。 分析以上各地规定，可以看出土地储备机构的管理费主要包括土地储备工作管理费、土地储备机构向具体实施土地一级开发单位支付的管理费、征地、拆迁工作的管理费、土地整治工程的管理费等。管理费的计算一般以各项成本支出总额为基数，按2%～4%计取。而在企业主导实施土地一级开发的情况下，开发企业不仅代为履行了土地储备机构的土地征收、拆迁，土地整治、基础设施建设等工作职责，还包括项目的可行性研究、规划设计、咨询、项目融资等，因此，开发企业的管理费的费率标准可参照土地储备机构的费率计取，但计算的基数应是整个土地一级开发的成本总额，而不能仅限于土地整治、征收拆迁、土地储备。 四、结论 综上所述，北京市有开发企业管理费的规定是以土地储备机构主导实施土地一级开发为前提的，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务。财政部《基本建设财务管理规定》中关于建设单位管理费的规定，无论是从适用范围，还是管理费的内容、性质都不适用于土地一级开发企业。比较而言，土地储备机构实施土地储备所提取的管理费对本土地一级开发企业具有较大参考性，因为土地一级开发与土地储备二者紧密相关，土地一级开发也主要是围绕土地储备来进行的。