湖北怡美家超市管理有限公司与黄德平等房屋租赁纠纷上诉案.doc

湖北怡美家超市管理有限公司与黄德平等房屋租赁纠纷上诉案 湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书 （2007）宜中民一终字第00083号 　　上诉人（原审被告）湖北怡美家超市管理有限公司（以下简称怡美家公司）。　　法定代理人郑则暖，该公司董事长。　　委托代理人于江南，湖北前锋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。　　被上诉人（原审原告）黄德平。　　被上诉人（原审原告）黄德超。　　二被上诉人的共同委托代理人黄联直，宜昌市伍家法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。　　上诉人湖北怡美家超市管理有限公司为与黄德平、黄德超房屋租赁纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2006）西民初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院2007年1月22日受理后，依法组成由审判员王礼仁担任审判长，审判员胡远亮、朱晓玲参加的合议庭，书记员袁昌芹担任法庭记录，于2007年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人于江南，被上诉人黄德超及其委托代理人黄联直到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。　　原审查明，2006年9月18日，怡美家公司（甲方）与黄德平（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将宜昌市北门外正街59号门面出租给乙方用作快餐经营，租期一年，自2006年9月20日起至2007年9月19日止；每月租金为人民币1500元，租金按季支付，并支付房屋订金3000元；约定违约赔偿金为2万元。同时对其它相关的权利义务亦进行了约定。合同签订后黄德平即向怡美家超市缴纳了第一季度的租金4500元（即2006年9月20至12月19日止）。黄德平、黄德超随即准备快餐经营方面所需物品，在其开业后一天即被宜昌市心和缘物业管理有限公司（以下简称心和缘物业公司）告知该门面不得从事餐饮经营。心和缘物业公司并向怡美家公司下达了书面通知，怡美家公司向黄德超及黄德平转达了该通知，要求按物业管理规定执行。致使黄德平、黄德超之快餐门面不能正常营业至今。　　庭审中，怡美家公司向法庭提交了其与宜昌市鑫鼎实业有限公司所签订的《房屋租赁合同》及宜昌市鑫鼎实业有限公司向其法定代表人针对此事的回函：称要承租方在不出店及禁止油烟并符合国家相关法律法规的前提下从事快餐经营。　　原审同时查明：1、2006年7月3日，黄德超向怡美家公司缴纳房屋租赁金3000元。2、2006年5月12日，宜昌市鑫鼎实业有限公司与怡美家之法定代表人郑则暖签订《房屋租赁合同》，证明宜昌市东门外正街59号系宜昌市鑫鼎实业有限公司所有并将其租赁给怡美家公司。　　　　原审认为：黄德平与黄德超合伙经营快餐业，并由黄德平与怡美家公司签订《房屋租赁合同》。该合同系双方当事人真实意思，符合相关法律规定。该合同签订后黄德平与黄德超按合同规定履行了自己的权利义务，在经营的过程中却被心和缘物业公司告知不得从事餐饮业。因黄德平及黄德超与怡美家公司在签订租赁合同时已明确经营项目为快餐业，现黄德平和黄德超无法继续经营，其责任在于怡美家公司。黄德平、黄德超的诉请法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条之规定，遂判决：1、解除原告黄德平、黄德超与被告湖北怡美家超市管理有限公司《房屋租赁合同》。2、被告湖北怡美家超市管理有限公司返还原告黄德平、黄德超房屋租金4500元、订金3000元。3、被告湖北怡美家超市管理有限公司给付原告黄德平，黄德超违约赔偿金2万元。　　宣判后，怡美家公司不服，上诉称：1、原审解除合同并判令赔偿违约金20000元无事实和法律依据；2、原审错列当事人，因黄德超不是合同当事人，请求二审法院驳回黄德超的起诉；3、原审判决程序不当，不应使用简易程序。综上，遂请求二审法院依法撤销原判，依法予以改判。　　被上诉人黄德平、黄德超未向本院提交答辩状，当庭答辩称：黄德超是适格的诉讼主体；上诉人不能保证自己的出租物实现租赁用途，是上诉人违约；上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，依法维持一审判决。　　经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。　　本院认为：1、虽然《房屋租赁合同》是被上诉人黄德平与上诉人签订的，但在被上诉人黄德超交纳合同约定的房屋订金时，上诉人不仅给黄德超出具了收据，而且在收据上并未写明是代黄德平交纳。因此，上诉人对被上诉人黄德平、黄德超的合伙关系是明知的。现黄德超以合伙人的身份参与共同诉讼，其诉讼主体资格是适格的。2、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人与被上诉人黄德平签订《房屋租赁合同》中明确载明租赁用途是快餐经营。而心和缘物业公司在被上诉人经营一天后，即向上诉人下达书面通知，明确告知该门面不得从事餐饮业。上诉人也将通知转达给了被上诉人。事后