2008宁波房地产政策.doc

2008年市场总体特征 ????2008年宁波房地产市场，呈现“一个盘整”、“两个极端”、“三个阶段”的总体特征，市场在2008年下半年进入深度低迷期。????2008年宁波房地产市场的总体状况是，土地市场从高潮跌落，商品住宅市场降价自救，写字楼存量加剧，商业平稳过渡，而二手房一路挣扎。[详细] 土地市场分析 2008年宁波市四区土地供求关系图 2008年共计5幅住宅土地流拍 ????尽管2008年市场低迷，地产商资金链异常紧张，土地市场在年终给出得的答卷相对还是比较满意的。据统计，2008年实际供地234.5万平米，成交170.8万平米，较2007年有所放大。但值得注意的是，供求比再次拉大。????经历了2007年“两代地王”的土地市场，在2008年的年初，由雅戈尔置业在北郊路以西地块的竞拍中创造的13100元/平米的楼板价，再次树立的新的标杆。但在这之后的土地市场，则峰回路转，陡然而下，显示了战火之后尘埃落定的一面。在3月后挂牌的土地中，成交的12幅住宅土地均以挂牌起始价成交……[详细] 区域 土地性质 成交面积（万平方米） 海曙 商服 3.83 住宅 5.46 江北 商服 43.63 住宅 10.73 江东 商服 18.68 住宅 1.5 鄞州 商服 29.17 商住 26.7 住宅 31.1 商品住宅供求分析 2008年宁波市区各板块商品住宅新增供求示意图 ????据统计，2008年全年商品住宅新增供应中，以鄞州区为主，达到了85.16万平方米，但其新增销售率仅为46%，而新增销售率最高的为科技园区的71%，所推出的三个项目江南一品、皇冠花园一期以及万景梅庭中，除江南一品尚在销售之外，其他两个项目销售率均达到98%。……[详细] 2008年宁波市区各板块商品住宅每月成交走势图 ????据统计， 2008年全年商品住宅共成交12070套，较2007年全面减少了7005套，降幅达36.72%。成交套数总仍以鄞州区为主，共成交7181套，月度平均成交量为598套，占总量的59.5%。从整体供求上来说，年度新增总供求比为2：1，供应明显大于需求，市场存量较大……[详细] 住宅成交细节分析 从成交面积看，2008年成交面积段主力为80-120平米，在这一阶段里，缘园、皇冠花园、都市丽湾、上上城以及万科金色水岸二期等多个2008年新推项目均在这一个面积段获得较大的客户支持，尤其是首次置业的客户（主要为婚房客户）……[详细] 从成交单价看，2008年成交单价段主力为7000-10000元/平米，随着客户观望情绪的加大，销售压力也无形加大，因此在价格调整之后，成交的落差开始产生，其中又以大户型的成交均价下探速度最为明显，如玫瑰花园、江南一品、BOBO城。[详细] 从成交总价看，2008年成交总价段主力为60-90万元/套，随着单价的调整，以及客户需求面积的部分下行，总价也在一定程度上受到影响，如万科金色水岸二期所标示总价即在65万左右，而荣安和院的总价段100万左右。[详细] 解读“一个盘整”、“两个极端”、“三个阶段” 一个调整：房价在2007年进入高位后，2008年全面调整 ????从2004年年底，2005年年初开始的，并在2007年第四季度达到顶峰的宁波房价，在2008年进入了高位盘整阶段，普通住宅的成交均价始终在万元位置盘整，但在2008年9月由万科金色水岸开始，并由盛世天城二期单身公寓“纵身一跳”最终引发，宁波商品住宅市场的最高成交均价12000元/平米调整到9000元/平米，其中尤其以鄞州区商品住宅价格调整最为明显，不少项目直接以略高成本价进入市场销售。????而别墅的成交价格则受到地段以及新推案的销售策略的影响，总价上也出现了较大的调整，尤其市区别墅价格，由年初的500万/套调整到年底的350万/套，调整幅度也相应加大。[详细] 两个极端：商品住宅成交量在4月和12月处于两个救市前与救市后的两大极端 ????2008年上半年，宁波房地产市场依然受到从紧宏观调控的影响，追涨的心态并未改变，而4月份皇冠花园一期以低于预期价格和长时间蓄水，达到了上半年市场的极点，而随着救市政策的展开，以及公务员等受到金融危机影响较小的客户的入市，江南一品二期、BOBO城二期以及锦绣东城一期三个项目为市场带来了成交量的第二个极点。两个极点之间，呈现逐月下滑的趋势，并在9月份价格调整后，达到一个小高峰。[详细] 三个阶段：成交阶段分三个阶段波动起伏 市场变动加速 ????2008年4月和12月分别为市场的两个高点，以两个标志性高点划分三个阶段，同时根据宁波市场对于整体市场环境的传导感应、开发商的自我调整和救市政策的影响，将成交走势分成三个阶段。[详细] 阶段 1-4月 5-10月 11-