当代美国商业零售业的发展模式和趋势.doc

当代美国商业零售业的地区性购物广场(Regional Malls) 地区性购物广场一般包含一个传统的百货主力店，或者几个主力店和大型零售店的组合，以及多个较小的与主力店相连通的小型商店。此外还有一些附属的独立商店和餐厅等，通常位于沿停车场的周边。地区性购物广场通常是位于城市近郊区、附带大型室外停车场、封闭性的、单层多入口的独栋商业建筑，可租赁面积大致为40万到240万平方英尺(约为3.7万m2—22.3万m2)。西蒙的地区性购物广场包含总数超过18,300个店中店，其中包括709家主力店(anchors，有翻译为锚店)，其中大多是全国性的大型零售商。这意味着平均每家地区性购物广场包含3到5家主力店和超过100家独立店铺。Premium Outlets 高级工厂直销折扣中心(Premium Outlets)通常是露天的商业中心，包含为数众多的设计师品牌店、工厂直销店和折扣店可租赁面积从15万至85万平方英尺(1.4万-7.8万m2)。Premium Outlets一般邻近大城市和旅游目的地，包括纽约，洛杉矶，波士顿，棕榈泉，奥兰多，拉斯维加斯和檀香山等。一般都位于城市的远郊，建筑风格是美国小镇式的成片低矮建筑群，有统一规划的道路和停车场，通常包含一个美食广场。与地区性购物广场相比，Premium Outlets主要的区别在于以下几个方面： 　　1、Premium Outlets通常位于大城市或者旅游目的地附近，距离市区较远，而RegionalMalls遍布各个主要的城市区域，通常位于近郊。 　　2、Premium Outlets通常是开放式的、沿露天街道分布的众多独立店铺，单个店铺面积较小，而RegionalMalls多为大型单栋封闭建筑，通常包含一个或几个大型百货商和零售商，在购物广场内有全封闭的通道相连。 　　3、Premium Outlets提供的多是工厂直销店和品牌折扣店，一般价位较Regional Malls内的百货店低40%-80%左右，多为过季、断码、折扣商品。 　The Mills(大都会区购物中心) 　　The Mills的可租赁面积通常从100万到230万平方英尺(9.29万-21.4万m2)，并且位于主要的大都会区。它们综合了传统的购物广场、直销中心、以及大型零售商和娱乐设施。 Mills与地区性购物中心、Outlets的主要区别如下： 　　1、Mills的规模更大，包括了传统的地区性购物中心和Outlets两种模式，并且提供了更多的餐饮、娱乐等服务。 　　2、在地理上，定位有所差异，绝大多数Mills位于大都会区的城市区域，而Outlets多位于城市远郊。 　　3、Mills反映了商业中心向大都会区城市中心回归、以及融合娱乐与生活方式的趋势，事实上，在Mills这种模式上，西蒙并非运作最成功的公司，北美地区最为知名的大都会区顶级购物中心，例如位于加拿大的West Edmonton Mall、位于明尼苏达州的Mall of America、加州的South Coast Plaza，都不属于西蒙集团(西蒙是Mall of America的主要合作伙伴之一，但不是业主)，西蒙的Mills也都是通过对米尔斯公司的收购获取。 社区生活中心 　　社区生活中心面积比地区性购物广场小，一般拥有10万至95万平方英尺(10,000-90,000 m2)的可租赁面积，通常是非封闭性的商业建筑。 　　西蒙拥有66个社区生活中心，社区生活中心的目的是服务于一个较大的区域，通常包含主力店和其他全国性零售店，这些主力店占据了该中心可租赁面积的绝大部分。 　　西蒙集团也拥有传统的社区购物中心，以提供质优价廉的便利货物和服务为主。这些中心通常包含一个超级市场、折扣零售店或药店，旨在服务邻近的社区。此外，西蒙在某些地区性购物广场毗邻设计露天商业中心，以更充分的利用这些区域性购物广场的人流和吸引力。 从业态和建筑风格上来讲，社区生活中心重视整体设计和统一的店面、提供停车泊位、店铺的组合策略，强调便利性、基础商品和协同管理。在提供方便的一站式购物的同时，倾向于更加统一性和更全面的满足顾客的基本购物需求。　以上四种业态，构成了西蒙集团持有的商业零售地产的主要部分。 　　当然，这些简单的介绍并不能完全反映美国商业零售业的全部业态，还有许多其他有代表性的商业模式，例如纽约第五大道和芝加哥密歇根大道的商业街、华盛顿附近阿灵顿的时尚中心、休斯顿下城独具特色的Huston Center和中央人行隧道系统中的特色商业区、以及前文提到的Mall of America等超级商业中心等。 　　但总体而言，社区生活中心、地区性购物广场、Premium Outlets和Mills这四种业态，分别定位于不同的地域、顾客群和需求，构成了美国零售地产的主要类型，也反映了当