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8888以某项目为例商业规划报告书 以某项目为例商业规划报告书 时间:2007-8-9 17:06:00 一、项目情况（略） 二、城市发展规划 2004年##市政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。按照“贯通轴线、完善外环、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路为重点，加快中心城区道路建设。市区开展以“三河”整治绿化为重点的绿化工程建设，新增绿化面积400公顷。深化城建机制改革。进一步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续、健康、循环发展的新机制。加强土地储备，提高土地收入、产出效益，确保政府土地收益突破20亿元。引导、支持房地产业重点进入旧城改造市场。未来城市的发展重点是向东面扩张，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高档住宅区。 三、本项目所在区位的交通、人口状况 1、项目区位 本项目位于##市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路，正对人民广场；南靠涨湎河；北接胜利东街，面对怡和?星国际；西临人民保险大楼；东北与##市政府紧密相连；本项目地块位于##市的政治、文化中心，为目前##市奎文区位置最好，环境最好，市政配套设施最完善的地块之一。在整个城市向东移的发展趋势下，该区位有着极高的发展潜力，将成为##市的政治、文化中心，并形成##市第二商圈。 2、本区位交通状况及易达性分析 本区位交通便利，距济青高速、308国道、潍莱高速均在10分钟车程范围内，距火车站15分钟车程，距机场20分钟车程，与域外联络交通十分便利。市内公交直接通过本区位的有18、20、32路三条公交车路线，本区位距公交车一站范围内有6、12、16、21、22、28、33、38、52、53、56路十一条公交路线经过，可通达市内每个区域。距坊子区10公里，寒亭区8公里，均有公交车通达本项目。因此，市内任何区域内的居民到达本项目都十分便利。 3、人口状况 2003年底全市总人口847.71万人，其中非农业人口217.53万人，男女性别比为108：100，人口自然增长率3.47‰。 本区域内集中了##市大部分高收入的居民，消费能力很大，同时，本区域还有一所小学、两所中学、一所大学，在校学生、教职员工3万多人。 人民公园的重新改造、涨湎河的景观整治、东风街和北海路景观大道建设，给本项目带来旺盛的人气。 4、消费习性分析 目前##市民已形成消费习惯，消费中心集中在老城区中心。但到世纪泰华、佳乐家购物的现象日趋增长，东部富人区购物消费习惯明显发生改变，随着城市东移扩张，东部商圈将会逐步建立和发展、完善，影响力逐步加大，最终形成##市重要的商圈之一。 四、项目SWOT分析 Strengths(优势分析) S1、投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。 S2、投资商具有多年的资本投资、资本运作经验，战略意识超前。 S3、项目所在地交通便利，易达性好。 S4、近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地，发展前景光明。 S5、项目拥有政府支持，外围环境良好。 S6、先规划、后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。 Weakness(劣势分析) W1、位于新城区，偏离历史形成的商业中心。 W2、因为商铺销售产生的压力，可能导致的产权销售与经营脱钩是经 营的难点。 W3、项目规模大，操作难度系数较高。 W4、在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相关策略，并决心创建当地商业新典范。 W5、##市主城区投资业户的资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。 W6、##市现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。 Opportunity(机会分析) O1、##城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。 O2、城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。 O3、当地商业设施一般竞争力薄弱，商品品位及品质、服务不能充分满足市场消费需求。 O4、当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏一个定位明确的集时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮、商务等能够为一体的大型综合购物中心。 O5、城市的改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将 通过经营，未来将会形成城市的新商圈。 Threat(威胁分析) T1、##市商业项目的开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场、经营性资源构成竞争。 T2、本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要较长的市场培育和发展。 T3、投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性，需要高回报率和良好的经营保障措施来提升吸引力。 T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。 T5、租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。 第三部分 项目定位