2013上海新文化地产研究报告.pptVIP

项目营销方式——说明 通路营销 上房销售特有的营销方式，是蓄水型营销方式的升级和创新，依托于上房销售自行建立的客户服务资源系统——“易居会”的庞大客户平台，结合上房销售战略伙伴的1000个互动传媒售点传播网，再加上媒体资源的整合，形成点、线、面组合而成的立体化营销执行体系，全面提升信息的覆盖率和到达率，在短时间内形成信息爆炸，以获得更广泛的客户数量，促进供需差的不断形成，从而确保达到销售目标的方式。 项目营销方式——说明 体验营销 新颖且具有互动性，通过情景展示让客户提前对创新产品及其所营造的生活方式的亲身体验，提高客户对产品的认知和亲和力、提升对生活方式的向往，最大程度地激发客户购买动机，从而有效锁定客户。 项目营销节奏 造势——蓄势——取势——控势 对 “1+1+1”＞“3”的实现进行有效控制 项目营销节奏——细化 针对三类不同的产品和不同的周期性销售任务，项目整体营销节奏设想是： “强势快速去化”——“递增匀速去化”——“递增快速去化” 项目销售执行原则 阳光销售计划 销售过程透明化，价格走势透明化 合同条款透明化，装修工艺透明化 项目销售执行原则——说明 在具体的营销实施过程中，贯彻“阳光原则”， 使项目的营销更加“规范、公开、公平、透明”， 有利于市场口碑的提升，是对项目及发展商形象 的维护和提升，对销售有促进作用，同时良好的 服务也将对项目的市场附加值有推动作用。 项目价格定位 立稳代理价——保一块 力争目标价——争一块 创造效应价——留一块 项目价格定位——商业街 代理保底价格：25000元/平方米 8% 目标销售价格：27000元/平方米 10% 效应创造价格：30000元/平方米 项目价格定位——LOFT（三层以上） 代理保底价格：10000元/平方米 20% 目标销售价格：12000元/平方米 25% 效应创造价格：15000元/平方米 项目价格定位——LOFT（一、二层） 代理保底价格：30000元/平方米 7% 空间 目标销售价格：32000元/平方米 10%空间 效应创造价格：35000元/平方米 项目价格定位——住宅 代理保底价格：10000元/平方米 20% 空间 目标销售价格：12000元/平方米 25%空间 效应创造价格：15000元/平方米 商务合作条件 项目保障方案： 两大保障：广告推广费用垫付，佣金与业绩挂钩； 委托代理价格： 底价与目标价格； 销售率与销售期： 完全满足发展商的要求； 佣金及溢价： 底价、目标价格内分别收取佣金，超过目标价 格获得溢价； 广告推广预算： 总销金额1% ； 另鉴于本项目是发展商 “新文化地产”理念在上 海的开山之作，我们建议增加总销金额0.5%的 预算作为“品牌及文化” 的推广费用。 上房销售开放式管理平台 品牌 资本 资源 模式 品牌管理平台 财务管理平台 公共关系平台 客户服务平台 技术研发平台 业务管理平台 人力资源平台 企业管理平台 “海上海”项目专案组介绍 项目总监 臧建军 项目经理 李志青 市场研展工作组 组长 郑翎昀 区域分析 1名 同类产品分析1名 资深平面 1名 企划研展工作组 组长 邵亮 资深文案 1名 销售执行工作组 组长李志青（兼） 案场经理 1-2名 销售人员 20名 项目支持工作组 组长李志青（兼） 办证 2名 金融 2名 法务 2名 保安 10名 保洁 5名 保绿 2名 媒体工作组 组长 邓静娴 制作监控 1名 媒体发布 1名 产品工作组 组长 陆文风 产品规划建议 1名 产品文案表现 1名 人员构架图 “务实营销”将理想化为现实 务实营销，结合产品做推广、做销售，在营销过程中形成文化的附加值，让“新文化地产”理念在上海落地。 我们将通过对本项目务实营销操作和文化包装，最终实现