20101009-无锡-海岸集团海岸城-综合体案例研究.pptVIP

南京 苏宁·睿城 南京城市综合体在长三角的发展仅次于上海、杭州，近期新兴的“城市综合体”无论是规模，还是开发企业的资金实力，都比之前很大提升。 报告中将选取苏宁睿城作为案例进行分析 150万平米的城市综合体——“南京主城区史上最大项目”，强力打造CID概念 区位： 苏宁·睿城地处鼓楼区龙江南部区域，位于清河路以东、汉中门西大街以南，燕山路以西、集庆门大街以北，属于 “南京中央科技区（CID）”核心区域 占地面积： 约66.66万平方米 建筑面积： 约150万平方米 南京 苏宁·睿城 整体规划：国际化CID规划理念，各物业均衡发展，互相支撑 苏宁慧谷 苏宁银河国际社区 苏宁广场 项目由“苏宁银河国际社区”、“苏宁广场”、“苏宁慧谷”三大块组成。 总部基地 科技办公楼 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店 商业 住宅 南京 苏宁·睿城 超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”； 引入世界五百强等国内外知名科技型企业，打造一个高智阶层云集的智慧产业集中基地，国际化高尚生活场所。 物业体量分布：利用超高层写字楼、大规模写字楼群体等树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；以办公功能为核心，其他功能均为写字楼服务，迅速成为区域的标志和领袖；以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务； 物业类型及体量： 住宅： 40万方 酒店： 5万方 商业： 15万方 总部基地： 10万方 科技办公楼： 50万方 南京 苏宁·睿城 上海 商城 城市综合体在一线城市发展的代表。 报告中将选取上海商城作为案例进行分析 项目概况：此项目选取为以酒店为核心，带动其他物业发展的案例 区位： 南京西路，是成熟的商务、酒店区域 占地面积： 约1.6万方 建筑面积： 约18.5万方 上海 商城 上海商城 整体规划 上海 商城 五星级酒店 公寓、写字楼 公寓、写字楼 商场 处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力； 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。 各物业体量分布 上海 商城 物业类型及体量： 酒店： 8.3万方 公寓： 5.6万方 写字楼： 2.8万方 购物中心： 1.8万方 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意； 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 2 城市综合体案例选取 1 城市综合体特征及发展模式 3 海岸城项目发展模式借鉴 海岸城项目概况 项目概况 区位： 太湖新城新市政旁 物业类型： 住宅、商业、酒店 建筑面积 约47万方 体量分布 住宅：约30万方 商业：约10万方 酒店：约5.5万方 住宅 办公、酒店 商业 海岸城项目特征 1、位于城市非传统核心地段、周边配套不完善，住宅氛围高； 2、区域第一个综合体，以居住为主，项目配套提升项目形象并且能够解决区域配套不足； 3、整个项目的商业、酒店部分与住宅部分的区分非常明显。 海岸城具备以下典型特征 无锡万达广场 模式五：以住宅为核心的发展模式 类似 本项目选择发展模式五 模式一： 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 模式三： 以酒店为核心功能的发展模式 模式四： 以商业为核心功能的发展模式 模式五： 以住宅为核心功能的发展模式 发展 关键 位于CBD/城市核心 主干道沿线/地铁口 具有较大的规模 各功能形成相互支持的价值链关系 位于城市未来商务核心区域 利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标志和中心 公寓和商业为写字楼提供高档配套，进一步拉升写字楼形象 不远离城市核心区 通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位 五星级酒店带动公寓、写字楼与商业 酒店的经营状况是综合体能否成功的关键 位于城市核心区，交通可达性：地铁口/主干道沿线 独具特色的建筑、业态和服务 商业综合观光性、娱乐性与体验性于一体 各物业相互支撑，但商业的经营是关键 位于城市非核心地段，区域住宅氛围较高 居住为主/对外功能提升项目形象并解决区域配套不足 商务商业与居住有明显的分区 功能 比例 各功能比例均衡 写字楼面积占50%左右 酒店面积占50%左右 商业面积占50%左右 住宅面积占50%以上 收益 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 整体物业以销售为主，实现快速回现 本项目可以采用 模式五 海岸城项目发展模式选择 海岸城项目发展模式 海岸城发展模式——以住宅为核心功能的发展模式 外城 内城 ＋ 外城加内城的发展模式 以对外功能为主，兼具服务社区与提升项目档次功能 为高档住宅区，与外城既紧