北京朝阳公园周边商业环境研究分析报告-某咨询公司.ppt

2002-03-15 朝阳公园经营开发公司管理咨询项目朝阳公园周边商业环境研究分析报告 说明 本次商业环境研究以北京市为分析的基础，重点放在朝阳区，并聚焦于CBD辐射区域 商业环境研究结构 北京市经济发展历程回顾 朝阳区的经济发展和未来趋势 朝阳公园未来的客户群特征和消费习惯分析 朝阳区各商圈内商务及配套设施/场所的供应格局 朝阳公园功能定位主要结论 在北京城市化50多年的发展过程中，北京的城市特点发生了巨大变化 海淀区和朝阳区发挥自身资源的特殊性，开始迅速崛起，并成为令人瞩目的核心区域 朝阳区和海淀区目前已成为北京市财政收入最高的城区，但这两个区域内的主导产业有不同的特点 商业环境研究结构 北京市经济发展历程回顾 朝阳区的经济发展和未来趋势 朝阳公园未来的客户群特征和消费习惯分析 朝阳区各商圈内商务及配套设施/场所的供应格局 朝阳公园功能定位主要结论 朝阳区曾经是服务业落后的农业、工业区 80年代末期朝阳区第一个重要商圈（也是北京第一个重要商圈）——赛特商圈的兴起是朝阳区崛起的契机 90年代以来，由于北京外向型经济的快速发展，商务设施/场所旺盛的需求与供给在动态平衡中不断的相互促进、健康发展 国贸商务圈的出现，使朝阳区成为北京最富有活力、最具有现代化气息、最具国际影响力的地区 现代服务业发达——金融业、律师/会计师/投资咨询等中介服务业、旅游/娱乐/物流等商业服务业发达，是区域内的三大重点产业 雄厚的涉外资源——聚集了设在北京60%以上的外国商社和三千多家各国公司；177家海外新闻机构中，167家落户于此； 跨国公司和外资企业集中——在世界500强进驻北京的158家企业中，有三分之二落户于此 高档写字楼和公寓最密集——作为北京高档写字楼和高档公寓楼最为集中的区域之一，其写字楼和公寓楼的出租率与租金均处于北京最高水平： 写字楼平均月租金超过50美元/平方米，最高的甚至达120美元/平方米，与全球商贸最活跃地区纽约的写字楼租价相当；出租率高达96%，是在北京的跨国公司争抢的黄金楼宇 公寓楼售价高达1500美元/平方米 星级宾馆云集——1/3以上的北京市星级宾馆和一半以上的五星级宾馆分布在东三环沿线 购物天堂——除了贵友大厦、蓝岛大厦、国贸商城、赛特大厦等众多知名度高的购物中心外，还有雅宝路、秀水街等著名的购物市场 交通发达——是北京目前交通最好的区域，在北京已建成的7条辐射状高速公路中5条与二环至五环构成了朝阳区的快速交通系统 在朝阳区各商圈按市场经济规律发展的同时，北京市政府将建设以国贸为中心的北京商务中心区(CBD)列入城市发展十五规划，通过政府行为进一步加强了朝阳区在商务化和国际化方向上的定位 2001年底CBD规划方案确定，朝阳区作为北京乃至全世界金融商贸中心的地位也因此确定 朝阳区政府在朝阳区十五规划中进一步提出了将朝阳区建设成为“北京国际商务区”的规划，朝阳区投资吸引力进一步增强 朝阳区政府将商务中心区的概念加以延伸，提出了建设北京国际商务区的设想，其范围包括商务中心区，国际商务大道（东三环）以及六个辐射区（亚运村、望京、酒仙桥、温榆河国际村、首都机场、朝阳口岸） 下面将借鉴纽约曼哈顿的建设发展经验，说明朝阳区未来的经济发展趋势 商务中心区具有以下基本特征和内涵 纽约曼哈顿CBD建设发展的经验说明：在新经济时代，朝阳区将作为北京建设现代化国际大都市的排头阵地，以活力和弹性适应时代变化、引领城市发展 商业环境研究结构 北京市经济发展历程回顾 朝阳区的经济发展和未来趋势 朝阳公园未来的客户群特征和消费习惯分析 朝阳区各商圈内商务及配套设施/场所的供应格局 朝阳公园功能定位主要结论 朝阳公园未来的客户群应该是金字塔式的结构，我们首先从数量众多的基础人群开始研究 北京现有常住人口总体特征体现出了鲜明的时代特点 总体来说，北京消费市场及主流消费意识形态已体现出鲜明的国际化取向，逐步符合国际大都市消费特点 在经济、文化等多个方面，北京对国内外的辐射能力将不断提高，北京大规模、高速度、国际化的人流、物流、资金流和信息流将使以商务、旅游和转移性居住为主要特征的移动性需求日益突出。未来几年内，北京将形成层次分明、规模巨大的房屋租赁市场和与之相适应的各类转移居住服务市场。在出入北京的旅行者中，商务人士和境外人士的比例会逐步增多，旅行者平均支出水平呈上升趋势，对酒店、餐饮、旅行用品和旅行中介的需求将快速增长 北京市目前的主流消费群体正由基础大众向新消费主体——青年群体过渡 青年群体的消费行为具有鲜明的时代性，并对大众消费起着引导作用 主流消费人群的变化导致北京整体消费结构呈现“纺锤形”特征，中高档的消费层次正在成为主流 针对基础人群的消费特点和消费趋势，朝阳公园可提供具有鲜明时代特点的、体现时尚文化的、提供多元化选择空间的、