合生创展2011年太原高端住宅项目市调报告.ppt

（1）项目基础信息 项目名称 星河湾 占地面积 83780平方米 电话 7266666 建筑面积 213639.30平米 开发商 星河湾地产 绿化率 48% 投资商 星河湾地产 公摊 10%—15% 建筑规划设计 太原市建筑设计研究院 容积率 2.55? 承建商 中建三局建设工程股份有限公司 总户数 4000 地理位置 小店星河西路8号（龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西） 本期户数 644 景观规划设计 太原市建筑设计研究院 销售进度 一期尾盘200余套 开盘日期 第一次2010.8.19 交楼期 第一次2011.9.30 物业管理 星河湾物业管理 物业费 3.00元/平米·月 车位数 住宅9938泊；商业305泊；学校23 泊 楼层与楼栋数 一期18栋24、25层高层 全程代理 上海房屋销售公司 采暖方式 独立供暖 销售价格及销售策略 目前楼王15/16/17/18号楼35000—42000元/㎡ 对市场评价 限购令对本案的销售有促进作用 付款方式 一次性/按揭 卖点 星河湾品牌/精装修/园林/配套 施工进度 一期全部封顶,其中1号园9月底交房,2号园正在做外立面装饰. 1.星河湾2号园户型配比 2.价格分析 产品价格整体较高，一期1号园均价达到22000元/㎡，其中在售的2号园楼王15#、16#、17#、18#价格为35000-42000元/㎡。 3.客源分析 截止到2010年春节统计68%为太原本地籍客户，主要为企业家及高管。 从右图非常明了的可以看到300平米以下户型占到总比例的56%，这为本案的户型产品设计提供了一个很好的关键范围，相当于界定了山西高端住宅项目户型范围提供了参考。 10 11 9 12 13 14 15 16 17 18 在售楼座示意图一期2号园 1号园销售完毕，现在推售2号园其中9#、10#、11#低层没有，高层可选； 12#、13#、14#销售完毕； 15#、16#、18#还有部分可选楼层； 17#只有两三套尾房、现总共不到200套，剩余户型以260左右居多。 （2）推售情况 （3）星河湾精装修标准及智能化系统 厨房 西门子 中央空调 日立 燃气热水器 日本林内 卫浴 杜拉维特/Globe 马桶 TOTO 电梯 日立 监测系统 红外监测系统(品牌未知) 地板等木制品 星河湾自有公司 1.装修标准 2.智能系统 新风系统 主卧紧急按钮 全社区安全门禁系统 （4）小结 项目产品特性： 项目一期产品300以内户型占比超一半； 品牌地位、园林艺术、精装工艺及物业服务成为其主要价格支撑； 项目产品销售： 1号园售罄，2号园所剩房源不足200套，剩余户型以260、290平米户型居多，但不排除在下半年推出新品的可能； 对市场的态度：销售人员认为限购对产品销售影响不大，限购反而促进了产品的销售； 对限购的办法：依然是建议客户以子女身份购买； 68%客源为太原籍客户，主要注重因素在于品牌、园林及精装设计。 项目启示： 项目与合生存在直接竞争关系，应紧密监控其推售情况，防止大批目标客户群流失； 充分注重品牌落地工作，合生在产品设计时要注重园林设计、精装标准、物业服务； 地源性客户对项目认可会影响项目销售，应充分重视本地客群的积累。 案例六：万达公馆 二期为B1组团与B2组团，共八栋均为豪宅. B1组团为5#、6#、7#、8#已经售完 B2组团为1#、2#、3#、4#，现只推售3# 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# （1）项目基础信息 一期6栋为普宅及不夜城商业，现已现房，且完全售罄；其余万达商业、酒店、写字楼正在动工。 三期为八栋豪宅，现规划未出。 项目名称 万达公馆 占地面积 373335.20平方米 电话 3177777/3188888 建筑面积 150万平方米 开发商 大连万达集团股份有限公司 绿化率 30% 投资商 大连万达集团股份有限公司 地理位置 杏花岭解放北路与北大街交汇处龙潭公园东 建筑规划设计 太原市建筑设计研究院 容积率 3.67? 承建商 中国建筑第二工程局有限公司 景观规划设计 太原市建筑设计研究院 销售进度 一期及二期B1组团推售完毕，二期B2组团现推3#，三期产品现未问世 物业费 1.29元/平米·月 开盘日期 2010-5-30 车位数 地下 交楼期 B1组团2011年6月交房，B2组团2013年交房 物业管理 太原万达广场有限公司 采暖方式 集中供暖 楼层与楼栋数 一期住宅总高33层，一二层为底商，户型90-190平方米。二期8栋高层，B1组团31层，B2组团38层 销售价格及销售策略 B1组团销售完毕，B2组团下那只推售3#，其中B1组团西户13000-14000,东户16000—17000，B2组团西单元14000，东单元18000—1900