德思勤：东莞樟木头新城广场前期策划报告 2008年.pptVIP

樟木头新城广场前期策划报告 目 录 市场分析 东莞城市规划 樟木头简介 樟木头区位 樟木头印象——缤纷樟木头，至YEAR小香港 交通网络 产业结构 回顾：政府政策支持 回顾：樟木头房地产发展历程 回顾：近年土地交易一览 回顾：土地成交情况、成交面积历年对比 回顾：土地成交均价历年对比 回顾：商品房空置面积历年对比 回顾：樟木头07年住宅销售情况分析 回顾：近年推售项目建筑规划分析 回顾：近年推售项目建筑立面分析 回顾：近年推售项目园林景观分析 回顾：近年推售项目规模分析 回顾：近年推售项目主力户型及面积分析 回顾：近年推售项目户型创新分析 回顾：近年推售项目销售均价分析 回顾：近年推售项目物业管理分析 现状：樟木头房地产格局 现状：樟木头在售楼盘分布 现状：樟木头在售楼盘典型个案分析 现状：樟木头在售楼盘典型个案分析 现状：樟木头在售楼盘典型个案分析 现状：樟木头在售楼盘典型个案分析 现状：樟木头在售楼盘典型个案分析 现状：樟木头在售楼盘典型个案分析 展望：市场大势预判——政府工作报告解读 展望：市场大势预判——未来楼市畅想 小结：樟木头房地产市场总结 西城区特质：居住氛围浓厚、房屋空置率高 西城区特质：早期的港客集中地 西城区特质：形象陈旧、前景堪忧 西城区特质：配套醇熟、生活氛围浓厚 西城区特质：人气不足、商业惨淡 西城区三级市场价格分析 区域市场小结 消费者调研方法 近年推售项目客户群体变迁 本地购买力分析 置业经历和置业目的分析 信息了解途径分析 购房关注因素分析 需求户型及面积分析 建筑风格喜好分析 装修标准接受程度分析 车位需求分析 典型客户速写 典型客户速写 典型客户速写 消费者分析小结 项目分析 项目概况：项目经济指标 项目概况：项目四至 地块价值分析：基本地形地貌 地块价值分析：内部交通 地块价值分析：周边配套 地块价值分析：居住价值 地块价值分析：商业价值 地块核心价值提炼：占据桥头堡位置 SWOT分析:Strengths 优势 SWOT分析:Weaknesses 劣势 SWOT分析:Opportunity机会 SWOT分析:Threaten 威胁 SWOT应对策略 开放方向探讨 开放方向探讨 项目定位 客户定位：挖掘本地客户可行性分析 客户定位：项目特质与目标客户需求分析 客户定位：目标客户分类 客户定位：目标客户特征描述 物业定位 档次定位 档次定位 形象定位 推广案名 户型定位：畅销居家型产品的条件 户型定位：客户承受能力分析 户型定位：本地客户需求解读 户型定位：市场主流产品及热销产品分析 户型定位：户型面积及配比 价格定位：入市时机思考 价格定位：定价原则及说明 价格定位：最终售价预估 商业定位：集中商业可行性思考 商业定位：二层商业可行性思考 商业定位 住宅定位：城市精品居家物业 商业定位：价格定位 物业发展建议 地块剖析 总体规划建议 建筑风格建议 建筑风格建议：新古典主义 单体户型建议：N+1演示 单体户型建议：人性化设计 单体户型建议：引进长阳台 环境园林建议 配套设施建议 配套设施建议 配套设施建议 商业建议 项目客户定位以生意人和投资客为核心，控制总价是本项目开发的重要策略，由此建议项目主力户型面积区间在45—85 ㎡之间。 普通阶层 可承受 富裕阶层 可接受 3.6 3.6 18 4000 45 4.4 4.4 22 4000 55 5.2 5.2 26 4000 65 6 6 30 4000 75 6.4 6.4 32 4000 80 7.2 10.8 36 4000 90 8 12 40 4000 100 8.8 13.2 44 4000 110 9.6 14.4 48 4000 120 10.4 15.6 52 4000 130 11.2 16.8 56 4000 140 12 18 60 4000 150 12.8 19.2 64 4000 160 5：1的房价收入比算年收入 （万元） 首期款 （万元） 总价 （万元） 当前区域均价 （元/㎡） 户型面积 （㎡） 据消费调查结论 从置业目的来看：约有72%的客户购房目的为纯居住，此外存在少量的投资兼自住的过渡性需求，基本不存在商住、办公用途需求； ——解读：自住型客户要求户型设计舒适、实用。 从需求户型及面积来看：约有83%以上的受访者选择面积为100㎡以上的三房，对两房的需求比例为11%； ——解读：本地强劲的三房购买意愿占据市场需求主流，同时考虑到客户对于购房目标存在一定理想化，适当增加部分两房和小三房，也能顺应远期可能的投资市场。 本项目设置精准两房、舒适三房为主力户型最能满足本地客户需求及可能的远期投资市场。 从市场数据来看，部分项目户型有放大的迹象，但小面积的2房、3房较受置业者青睐： 港人