成蒙房地产——2008年南昌市青山湖区项目前期定位报告.pptVIP

充分运用周边1000多亩城市纯生态带的优势，在社区内部进行一定的景观营造以与之相呼应，同时创造出一定的景观亮点；所有设计与景观有机结合 小区规划：充分利用别墅、多层与小高层的层数差异，形成错落有致的建筑美景， 同时大程度地保证业主观景的乐趣；通过喷泉、植被等塑造生态化效果 单体立面：经典建筑、色彩与环境融合，营造生态居住感觉 房型设计：尊重目标客户群体的需求特点，室内户外景观衔接 道路系统：有一定的曲折性，增加私密性，提倡品质感 生活会所：突出生态、和谐、健康与品质的主题，使业主充分体会生活的惬意 周边环境：水和山与生态带环绕…… 从销售情况，70-100㎡之间的面积区间销售率为80.36%，在各面积区间排在首位，120-140㎡以79.38%的销售率对70-100㎡紧紧相逼， 3 整体供求分析 3 目标板块供求分析 宗地 世纪风情 产品：soho、多层、小高层、高层、联排 均价：在售多层4650元/平米 丰源·天域 产品：花园洋房、小高层、高层 均价：在售小高层4600元/平米 万科·四季花城 产品：花园洋房、多层、soho、小高层、高层、联排 均价：多层4800元/平米、蚂蚁工房5500元、洋房7400元 中凯蓝域 产品：多层、小高层、高层 均价：4000元/平米 荣昌格林晴天 产品：多层、联排别墅、酒店式公寓 均价：4080元/平米 凯美怡和 产品：11层小高层、 25层高层、联排别墅 均价：高层5400元/平米，别墅未售 05年11 4255.71 73.8% 1495 531 2026 世纪风情 06年初 3332.86 93.2% 766 56 822 丰源·天域 06年 3152.95 69.1% 676 303 979 荣昌格林晴天 06年12 4045.78 73.1% 299 109 409 凯美怡和 08年3 354.25 56.4% 207 160 367 中凯蓝域 　 3963.72 77.2% 2619 774 3392 万科·四季花城 开盘时间 累计均价 销售率 已售套数 可售套数 总套数 楼盘名称 3 目标板块供求分析 京东板块目前市场供应量相对较少，在售楼盘市场可售套数在2000套左右 市场供应的楼盘大部分为大盘，如万科·四季花城、世纪风情 ①因每个楼盘所处的地段不一样，对配套的要求也互不相同，经常出现不同主题风格的配套类型。 ①在配套设施上会所设置较少，但康健设施的配置都比较齐全，泛会所的概念没有被使用 ②各楼盘的配套主要基于完善城市配套的不足 楼盘配套 6 ①楼盘价格的各决定因素高低互不一致，但是在综合因素的作用下，楼盘的总体价值还是可以趋于平衡。 ①各楼盘的销售价格都与楼盘所处地段、楼盘品质、开发商品牌度等成正比关系 销售价格 5 ①部分楼盘委托知名的物业管理公司进行管理，而部分楼盘则自己组建物业管理公司进行物业管理。 ②不同的楼盘和不同的物业形式，其收取的物业管理费互不一致 ①各楼盘都注重社区的物业管理，并且在楼盘的开发前期就开始介入 ②在物业管理方面都强调了智能化管理，如远红外线报警系统、电子巡更系统等 ③各楼盘都由物业管理公司进行管理或者聘请著名物业公司的顾问 物业管理 4 ①部分楼盘将小高层住宅的顶层设计为跃层，并强调为特定群体打造的空中别墅，但忽视了客群的实际需求 ①各楼盘都兼顾有不同面积的户型，并且主力户型基本上都定位在三房/两室两厅，其面积范围在115—135㎡之间，比例占40％左右，而二房的面积基本上控制在85－100㎡左右，比例占20％。 户型配比 3 ①部分楼盘基于提高楼盘品质而独特设计。 ②部分楼盘结合位置优势进行独特安排。 ①因江南水系发达，各个楼盘旁都依河道或湖泊而建，总体规划中都强调了亲水特性和观景特点 ②在智能化设施配套上都强调了科技、智能要素 ③各楼盘基本上都围绕某种建筑风格进行楼盘外立面、整体布局等要素的确定，建筑风格多样化 物业特征 2 ①部分楼盘根据地段优势，通过优化物业类型配置，提升楼盘附加值。 ①以多种物业形式存在，主要是以多层住宅为主，部分小高层、高层个住宅为辅，兼以少量低密度住宅 ②每个楼盘商业部分主要用于完善楼盘生活配套 物业类型 1 个 性 分 析 共 性 分 析 指标 序号 第四部分 项目定位研究 项目客户群定位分析 项目产品定位分析 项目价格定位 4 地块分析 地块位于青山湖区京东板块，项目东至规划道路，西至规划道路，间隔300的绿化是京东大道，南面是规划带路，北面紧邻顺外路。 出让面积：300001平方米 容积率：1.4 建筑密度：=28% 建筑面积：420001.4平方米 楼面地价：642.86元/平方米 目前三周道路均在规划中，顺外路也要翻建，