成都写字楼市场研究 2010年.pptVIP

1.0成都写字楼市场发展阶段及发展趋势 2.0成都典型写字楼分布概况 3.0成都写字楼发展格局及供应量 4.0成都写字楼供应结构及成交 5.0租售方式、出租率、销售价格 6.0市场板块格局 7.0区域写字楼市场研究 8.0写字楼市场研究小结 成都写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大的提升。 1.0成都写字楼市场发展阶段及发展趋势 （1）单一产权项目比例增大，硬件指标更加接近一线城市。 2010 年以前，成都的单一产权项目只有中环广场、香格里拉写字楼、华敏汉尊国际和川信大厦，而2010 年将出现仁恒置地广场、航天科技大厦、锦江国际和川投调度中心四大单一产权写字楼，未来的写字楼项目将更加注重对办公舒适度的打造，在层高、单层面积、电梯配比、车位配比等硬件指标上更加接近一线城市标准。 （2）写字楼将继续沿人民南路及天府大道分布，形成“一南一北”的格局。 根据当前现有写字楼以及未来几年成都写字楼市场的发展和演变来看，将形成以红照壁和天府沿线为据点，呈现“一南一北”的格局，或者说，形成“城市传统中心”和“城市新中心”的“两极”新格局。 （3）短期内存在供过于求的情况，但长远来看，有良好的发展前景。 07、08、09 年成都写字楼市场供销比分别为1.2；1.97；2.3，供销比的持续增长表明写字楼市场可能面临市场压力。但成都经济高速发展及产业结构调整，对写字楼发展起 到强有力的支撑。 1.0成都写字楼市场发展阶段及发展趋势 ①商鼎国际 ②国航·世纪中心 ③威斯顿联邦广场 ④力宝大厦 ⑤汇日央扩国际 ⑥天一广场 ⑦川信大厦 ⑧城市之心 ⑨时代广场 ⑩华敏·翰尊华府 ⑾冠城广场 ⑿中环广场 ⒀总府大厦 ⒁天府绿洲 ⒂宏达大厦 ⒃铂金大厦 ⒄正熙国际 ⒅建行大厦 ⒆锦阳商厦 ⒇香格里拉 成都典型写字楼分布：CBD、人民南路及其沿线 2.0成都典型写字楼分布概况 ◎CBD(中央商务区)及人民南路沿线组团块包括： ◎市中心写字楼组团块包括总府路- 顺城大街-人民南路的“十字”形片 区、成都的中心商业区春熙路-盐市 口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及南大街-浆洗街一带。 ◎随着天府新城规划出台、南部新 区周边配套不断完善以及东大街金 融商务区域的形成、并依托地铁一 号线和2号线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域 2.0成都典型写字楼分布概况 1996年，文武路新时代广场的出现标志着成都真正意义上的写字楼诞生。 1996-2000年CBD写字楼形成中高档写字楼聚集区，浆洗街则以商住性质的写字楼为主。 2001年以后人南延线开始兴起，并逐渐向南部新区延升。 2007年随着新特区对成都新特区的重新定位，以及成都迈入“3000亿俱乐部”，东大街延线、人南延线、南部新区写字楼如雨后春笋。 3.0成都写字楼发展格局及供应量 07、08、09 年成都写字楼市场供销比分别为1.2；1.97；2.3，供销比的持续增长表明写字楼市场可能面临市场压力。但成都经济高速发展及产业结构调整，对写字楼发展起到强有力的支撑，从08起写字楼成交面积持续攀升，10年更是供应成交同时突破百万。 3.0成都写字楼发展格局及供应量 09年成都写字楼整体供应集中在后半年放量，整体供应偏大，全年共供应写字楼1393692 ㎡，成交800485 ㎡，存量593206 ㎡，月去化约66707 ㎡，远高于08年的25049 ㎡，虽然年末存量较高，但整体成交市场相比于07,08年增幅较大，较07年上升60%，较08年上升166%. 3.0成都写字楼发展格局及供应量 10年成都写字楼继续保持09年的良好走势，全年供应1546559 ㎡，成交1203513 ㎡，存量343046 ㎡，月去化100292 ㎡，成交势头良好，但是从08-10年近三年写字楼新增供应量均大于成交量，从07年开始四年累计剩余的存量写字楼近176万平米，从年度情况来看，这将加大供求关系的矛盾。 3.0成都写字楼发展格局及供应量 供应结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供应量大，真正的甲级写字楼数量少 4.0成都写字楼供应结构及成交 写字楼供应面积最大的为250平方米以上段，需求最大的面积段在50平米以下和250平米以上，190-210平米段价格最高。与商品住宅市场一样，写字楼也存在首次置业的刚需。此外，受益于中国西部金融街平台的打造，成都吸引了超过过4000家外资企业、近10家世界级金融机构进驻，在商务环境迅速发展的带动下，高档写字楼的需求越来越大。 4.0成都写字楼供应结构及成交 供应方式 租售结合 只租不售 只售不租 开发背景 是城市最常见的方式，