成都天府软件园商业-蛰伏择机 嘉联地产顾问有限公司.pptVIP

目录 会展项目分析结论 1、会展中心内规划有会展、百货、餐饮、休闲等商业业态； 2、会展项目规划时依据会展与环境的需求，缺少对商业规划的思考； 3、新会展商业体量过大，规划和分区有业态的重合； 4、发展商对区域发展的时间预判失误，造成区域商业供需失衡； 5、由于目前区域不成熟，造成会展内入驻商家经营状况较差； 6、项目内仍有大量的商铺存在空置，短期内难以改观。 北面临C10-12 南面临C2-C4 西面与独栋楼宇比邻 东面临C9号建筑 项目四至 项目被大量软件企业的办公楼宇所包围 通过对区域的总结，可以看 出项目周边未来将迎来一个 新的发展契机。 项目所处的周边及商业环境 基于目前区域居住的不成熟， 造成区域商业发展受限，区域现有 会展中心的商业同样发展缓慢。 项目产品分析 下沉庭院 天井 天井 天井 下沉庭院 花地 花地 C7 下沉庭院 下沉庭院 天井 天井 天井 天井 C5-C6 下沉式商业不符合成都人的消费习惯 项目层层合围难以吸引外部消费群 项目商业呈带状不利于商业规划 项目商业缺乏良好的人流动线设计 商业内街一般不受品质商家青睐 项目小结 根据政府对南城的未来规划，无疑将会促进和带动区域的 快速发展，形成一个高品质住区与科技、软件结合的新兴区域。 但是，在目前区域发展不成熟的情况下，软件园的配套商 业结合自身的特点，消费客群目前仅能锁定软件园内部的商务 人士。所以—— 我们只能和必须暂时以第一个五年期进行规划 04项目定位分析 食堂、咖啡 商业配套 1万余人 商务人口 1 软件园一期 2 在天府软件园内已入驻或将要入驻的软件企业近百家，大部分均是国际 知名的软件开发企业，商务办公人群约2万余人（估算）。 天府软件园正在强势崛起，成为西部软件中心 软件园二期 ----------- 商业配套 1万余人 商务人口 备注：根据发展商对二期介绍的估计 园区人口：约20000余人 商业总建筑面积：100000m2 下沉商业建筑面积约：12000m2 项目商业面积约12000平米，均为下沉商业步行街 2 1 下沉式商业呈带状分布 2 下沉式商业 1 停车侧下沉式商业 减小劣势，避免威胁 定位清晰(产品、业态) 发挥优势，转化威胁 产品优化 威胁（T） 新兴区域：成熟度不够； 消费人口：目前园区人口不足以支撑； 商业特性：工业园区商业特性过强 利用机会，克服劣势 顺应现有的发展格局，利用专业园区的特点 发挥优势，抢占机会 顺势而为，确保优势； 机会（O） 区域发展：南城区域发展正在提速； 软件产业：政府规划的支柱产业； 劣势（W） 交通：项目到达性不佳； 规划位置：商业步行街规划于第二期的内 侧完成包裹在内 物业形态：下沉式和商业内街不受青睐； 商业体量：按二期周边规划的人口不足以 支持本案的商业体量； 优势（S） 实力：背景雄厚的实力开发商； 软件园：本案所处园区为成都软件 产业带动的龙头; 成本：作为政府主要产业的园区,其 各项成本较为低廉 SWOT分析 项目短期来看挑战大于机遇，随着区域发展将会得到改善 项目SOWT分析 1、市级商业中心 2、区域商业中心 3、社区商业中心 4、专业商业市场 四种典型商业类型 市级商业中心一般出现老牌的城市绝对中心，这里拥有令人羡慕的人流量，便捷的交通，量大取胜，多以大型百货、商业步行街为主。例：春熙路、盐市口、骡马市。 区域商业中心是随着大型住宅片区诞生、提供日常消费功能，一般是价值量比较小的商品，如超市、餐饮。例：双楠伊藤、九里堤沃尔玛 社区商业是指每个社区所自带的零星商业，提供最常用的便利服务。例：WOWO等小超市、小餐馆。 专业市场是指某种功能产品的集中卖场，一般需要大型物流配合，嘈杂。例：荷花池、富森美家居、金府机电城。 成都商业的四种常见层级 四种典型商业类型 1、市级商业中心 2、区域商业中心 3、社区商业中心 4、专业商业市场 根据产品线指标及区域商业市场，本项目具备以上哪种产品资质？ 软件园商业属于何种商业层级 1、园区内人口超过2万余人。 2、园区内商务群体职业特性较强。 3、园区内置配套商业远远超过他们需求。 4、第一个五年期内的定位 商业定位： 园区商业服务中心 服务功能： 满足园区内大量商务群体工作之余的消费、休闲中心。 05项目运营建议