成都新津金融中心综合体项目策划方案 步步为营，跑赢大势.pptVIP

附件 价格定位 销售中心建议 市场比较法说明 对象选取的原则：区域接近，产品类型目标客户接近，推售期重合 权重排序：同区域同客户同产品类型同推售期 打分标准:共6大类29项比准指标.包括位置、规划设计、户型结构、景观及噪音、品质展示、品牌及专业阵容 打分顺序：筛选可比楼盘—确定权重—项目打分—形成核心均价 筛选可比楼盘与确定权重 楼盘名称 选择因素 修正价格 权重 欧郡 同区同类型同客户同期 3800 30% 时代晶座 异区同类型同客户同期 3300 20% 水城嘉瑞 同区同类型同客户异期 3800 20% 迎宾丽景 同区同类型同客户同期 3400 15% 尚品境界 同区同类型同客户异期 3500 15% 价格来源： 市场行情及近期成交单位分析比较得出 打分-确定比准价格 在不考虑项目溢价因子的情况下，比准价格为： ——3563元/平方米—— 项目名称 修正价格 比准系数 比准价格 权重 权重均价 欧郡 3800 1.036 3937 30% 1181 时代晶座 3300 1.017 3356 20% 671 水城嘉瑞 3800 0.973 3697 20% 740 迎宾丽景 3400 0.944 3210 15% 481 尚品境界 3500 0.934 3269 15% 490 核心均价 3563 感知价值perceived value 价格建立在新产品的感知价值基础上。根据项目的特点，我们认为以下因素可作为独特的价值产生溢价： 特点 溢价因子 增加的价值 景观 南河景观 -3% 朝向均好性 东南向 1% 其他 噪音 -1% 合计 -2% 在考虑项目感知价值的情况下，比准价格为： 3563 + 3563 ×(-2%)=3492元/平米 修正为3492元 长期趋势法 年份 08 09 10 选取样本量 2个 4个 5个 增长率 % / 6.18 6.59 平均增长率 % 6.38 计算说明：选取片区2008年至2010年各楼盘,分年度对二手楼报盘价进行统计，得出片区二手楼价格的增长率。根据市场经验,二手楼价格的增长率可以代表本区域的市场价格年增长率. 确定核心均价 按照自然平均增长率计算项目入市均价为3702元/平米 考虑到实际销售过程中的变化因素，本项目的实收均价应在一个浮动范围之间 3600-3800元/平方米 折中后建议较合适的价格为3700元/平米 附件 价格定位 销售中心建议 售楼中心位置建议 建议一：岷江国际新城 距离项目较近 在十字路口，临街商铺，较为空旷 国美即将入住附近，人流量增加 建议二：迎宾丽景底商 位于项目对面，距离较近 交通较为便利，车流量大 迎宾大道召示性较强 模型区 单体模型 洽 谈 区 办 公 区 项目裱板区 形象裱板 平面功能布置建议 入口 大堂 洽 谈 区 水吧 展板 背景墙 控台作业区 THANKS 取势城市、垄断区域 本项目的营销核心战略 取势 高立意，跻身城市主流 垄断 快速建立区域话语权 最具价值的都市资源 迎宾大道 都市综合示范社区 城市层面 区域层面 营销要点 首先树立强势高端物业形象 强势建立形象 与客户重度沟通 高展示标准冲击目标客户群 事件营销 聚集人气，扩大影响力 现场展示，未来生活巡展 区域准垄断 秀出看得见的未来生活 建立区域强势影响力 取势 展示 渠道推广策略 节奏控制策略 三大营销策略—— 展示体验策略 直到你给他正确答案之前，消费者很少知道自己想要什么。 　　　　　　　　　　　　　　　——唐纳德 高斯 营销市场分析回顾及选择 由于市场形势好，营销重视不够； 口碑传播作用最大； 户外广告牌、路牌采用较多，效果较为明显； 营销通路狭窄，多锁定室外广告牌、报广等传统营销渠道； DM、客户俱乐部、电影片头及走廊广告 当地渠道宣传主要特征 市场对渠道宣传的反应 本项目营销渠道的选择 高端客户人脉盘根错节，人际影响作用明显； 营销活动对销售和上门量促进作用有限 。 路牌、广告板是宣传渠道的重要部分 报纸硬广宣传，加强软文炒作 圈层营销，老客户带动新客户 营销活动宜少而精 直邮、短信建议少量采用 阶段性营销推广执行 精彩大幕即将展开 典范生活完美呈现 准备期（2011/3—5） 营销目的 ?市场启动前基础准备工作 ?为项目正式入市做好各方面准备 ?客户积累工作 ?树立个性化、高品质的整体形象，最 大程度引发社会关注 ?打造开发商品牌、项目的综合品质， 建立客户的购买信心 准备期（2011/3—5） 销售目标 ?吸引市场关注 ?积累客户 准备期（2011/3—5） 销售执行 ?建立健全