成都温江商业综合体项目销售推广整合方案 2008年10月.pptVIP

商业销售推广整合方案 2008年10月 温江区域商业现状 温江区域商业现状 温江区域商业现状 温江区域商业现状 温江区域商业现状 温江区域商业现状 温江区域商业现状 A、投资方向: B、商铺投资意向的增强: 通过在成都西门片区、温江区域的二手中介市场了解后得知,在2007年下半年全国大环境的影响下,继5.12地震后,住房市场的需求提前进入了严寒的冬天;股票市场无止境暴跌等因素下,商铺由于其保值、增值的特性从2008年8月起,成都的二手中介市场发现逐渐越来越多的投资者逐渐将投资的眼光聚焦在商铺上,商铺的投资逐渐在悄悄的兴盛起来,咨询和成交呈逐步上升趋势. C、商铺特性需求: 通过市场调查分析,目前在温江区域商铺投资的特性上,投资者主要针对以下几个方面的需求; 1、楼层的需求: 2、单位售价的需求(泛指1层的售价) 3、区域租金水平期望: 1层:30——100元/平方 2层:20 ——30 /平方 3层:10 ——12 /平方 4层：7——10/平方 繁华时代目前的租金水平在上述的范畴中处于中高区域位置,内街和外街的租金水平相差不大，外街商铺出租已饱和，内街由于缺乏人气、商气，商业价值无法短时间体现且租金水平相对较高，经营者对内街的商业疑惑大，高租金的风险忧患意识导致招商非常困难，市场的抗性较大. 4、租金 温江区域市场商铺租金主要通过对繁华时代周边的商业进行调查，据了解到如下价格（1层）： 那 城：35——40元左右 赞元街 40——60元 文庙广场 35——60元 文化路：25——38元左右 大南街 60——130元 南浦郡： 28——35元 繁华时代周边临街1层商业租金在35——100元区间，通过对现经营商家的走访后了解到，经营商家心里期望租金普遍在35——60居多，并且是临街口岸；繁华时代商业广场目前临街商铺租金为40——100区间，但内广场（除5#、8#楼）租金也基本维持在40元以上，经营者有较大的抗性，根据口岸的不同抗性增强，目前内广场以及不临街的部分2层、3层长时间成空置状态，其单位租金有其最直接的影响。 抵押商铺占比82%，此部分商铺将受抵押影响较大。 出租商铺占抵押商铺仅32%，即带租约商铺销售仅2566平米。 繁华时代商业 已出租商铺目前租金对照投资回报率关系： 1# 1层 4.6—5% 3层 5.3% 3# 1层 3.6% 4# 3层 4.9% 5# 2层 3.2-6% 8# 2层 3.5% 3层 3.43-4% 整体： 4% 产品基础卖点体系 温江区商业中心 口岸地段 配套环境 产品优势 经营状况 温江中心区 300亩公园旁 主干道交汇 商业集群 新的成熟中心 土地价值最高，增值大 租金最高，经营价值高 人气最旺的公园 中心城区最大的公园 300年公园，历史与文脉 文化路城市主干道 光华大道与东大街等交汇 去国色天香等项目必经之道 近文庙广场、小南街等传统商业中心 是中心商业集群的最主要组成 产品基础卖点体系 温江区商业中心 口岸地段 配套环境 产品优势 经营状况 温江公园 教育集群 300亩的规模 与温江大学城3公里 区政府 公园壹号、巨龙国际等高品质项目分布于此 政府行政中心 居住中心 日人流量达3万人次 温江中学等分布于此 城管、房管局等分布于此 周边分布着最大的居住区 产品基础卖点体系 温江区商业中心 口岸地段 配套环境 产品优势 经营状况 建筑规模 业态定位 Mall、精品购物等复合型定位 主力商家 规划理念 总建筑规模逾8万平米，温江最大 公园壹号商业逾1万平米 购物、休闲娱乐、餐饮一体 成商，温江最大购物中心：日人流量1万人，营业额达30万元。 国美电器：人流量3000人，营业额达15万。 太平洋电影院：日场次30场，营业额5万元。 首推商业公园规划建筑理念。 多栖的复合型商业集群。 产品基础卖点体系 温江区商业中心 口岸地段 配套环境 产品优势 经营状况 人流 出租率 口岸商铺出租率接近100% 租金水平 主力商家 温江城区70%的人口每周消费一次 公园打通后，周人流量达10万