成都琴台路原3508厂地块项目发展预判报告 2008年1月.pptVIP

原3508厂地块 项目发展预判报告 项目发展预判的思考路径…… 第一步：成都市房地产市场发展趋势认知 ——了解宏观背景，摸清市场规律。 第三步：区域发展环境及规划、趋势认知 ——界定区域功能，判断发展前景。 第三步：项目地块微观条件认知 ——分析现实条件，寻找市场机会。 第四步：细分化供需市场及典型项目分析 ——明确竞争态势，提炼价值对抗。 第五步：项目发展方向预判 ——立足核心价值，预判项目发展。 宏观经济篇 国家宏观政策导向 2007年12月中央经济会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从 紧的货币政策”，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。 国家宏观经济发展趋势 2008中国经济“总体目标”： 经济增长，充分就业；物价稳定，国际收支平衡。 2008中国经济“五大取向”： 遏通胀：为完成这一任务，国家将采取多种强有力措施，全力抑制（房地产）价格总水平过快上涨。 货币政策从紧：对严格控制新开工项目，防止投资热反弹产生诸多深刻影响。 节能减排：制订和实施促进节能减排的市场准入标准、强制性能效标准和环保标准，在重点行业（包括房地产）坚决淘汰落后生产能力。 农村经济：我国基础设施建设的重点将逐步转移到农村，在城市内土地日益紧缺的情况下，新农村建设可能成为房地产开发的又一战场。 低收入群体：随着中国经济发展的新变化及构建社会主义和谐社会理念的深入，政策保障性住房的总量将有大幅度增加。 国家宏观房地产发展趋势 国民经济发展与房地产发展呈高度正比关系，随着经济的健康发展，2008年 中国房地产发展将呈现更加健康的发展态势。 制约因素 但是，不可忽略的是，国家住房保障事业已经呈现出了快速发展的状态。从 去年12月国家经济工作会议的主要议题中可以判断，未来几年国家将花大力气建 设保障性住房，缓解住房刚性需求。 一段时间以来，宏观调控政策已经显现出了一定效果，市场观望情绪浓厚， 不排除国家加大政策力度，进一步打击房地产“投机、投资市场”的可能性。 前景预测 就眼前来看，中国房地产暂时遭遇了2007年末的寒冬。 但是，整体国民经济将长期保持又好又快的发展态势，相比而言城镇化的目 标却还远没有实现。目前城镇化程度仅为43%，2010年以后会达到60%，因此可以 预见，住宅的刚性消费市场将仍然保持旺盛态势。 人民币升值的压力，对于外资进入房地产行业有很大的吸引力，这将会加剧 房地产行业的洗牌速度，提升整体开发水平，拉动价格水平。 因此，结合各层面因素分析，中国房地产行业将服从长期、稳定的发展趋 势，2007年并非真正意义上的拐点。随着市场对国家宏观政策的逐步消化、认 识，中国房地产在度过短暂的寒冬之后将会有回暖的趋势。 分析小结 从宏观层面来看，中国房地产业不会向“左”也不会向“右”，中间路线显 然是不偏不倚的最好选择。理由是——中国房地产业在经历了宏观调控和市场搏 击的多轮洗礼后，已出现了泾渭分明的“两级分化” ： 向上：继续保持房地产市场化的健康发展，从布局、结构上使住房资源得到合理配置。 向下：必须坚持住房保障道路，使住房公平更多体现在社会底层。 房地产业的宏观面依旧会呈现稳步的上升态势！ 宏观经济篇 成都市中观政策导向 对于成都市这样一座极度渴望发展的国际化城市来讲，不太可能出台针对房 地产行业的严厉的控制性政策，中观政策对房地产行业的影响取决于市政府及相 关部门对国家宏观政策的执行力度。 土地政策：2008年是国家闲置土地整理的重点年份，成都也不例外。大型品牌开发商将逐步从“大量囤积土地”的单一战略转为“闲置土地开发利用与潜力土地囤积”的双向战略。 金融政策：一般来讲，在宏观的金融紧缩政策确定之后，还必须有非常详实的、能够落实到执行层面的执行条款，所以，金融政策的执行力度在一段时间内还将有一定程度的折扣。 房贷政策：房贷政策针对的主要是想捞金的投资性机构和人群，随着“水分”的逐步被挤出，恰恰促进了房地产行业的健康发展，使得有着刚性需求的人群能够大胆、放心得选择自己的物业。 成都市中观经济发展趋势 过去的5年，成都经济步步高，截至2007年： 地区生产总值超过3324.4亿元，比2002年增长91.2%； 财政总收入993.2亿元，比2002年增长436%； 城镇居民人均可支配收入达14800元，比2002年增长65%； 社会消费品零售总额1357亿元，比2002年增长91.3%； 民营经济增加值1660亿元，比2002年增长144.2%。 未来5年： 地区生产总值将达6000亿元以上，人均地区生产总值达4.8万元以上，城镇化率达68% 以上，城镇居民人均可支配收入达2.1万元，农村居