成都莱蒙置地广场项目营销策略补充方案 莱蒙鹏源国际集团有限公司.pptVIP

Be the Best Urban Complex Developer and Operator in China * 莱蒙置地广场项目营销策略补充 2011年9月开盘，销售周期6个月 时间线 2010年 2011年 2012年 6 9 12 6 9 12 3 3 推售线 2010.9.开盘， 销售周期5个月 2010.9.亮相，10月开盘，销售周期8个月 工程配合 出正负零 主体封顶 外立面呈现 综合验收合格 蓄客期 4号楼 2号楼 可售商业 售楼部呈现 4 价格表现 项目营销总控图 中低 高 注：此营销总控计划随市场变化同步调整。 2011.3.开盘， 销售周期4个月 3号楼 2011.5. 开盘，销售周期7个月 1号楼 18个月 6个月 15个月 9个月 销售时间 9120万 均价16000元/㎡ 0.57万㎡ 2011.9-2012.3 商铺（可售商业） 72177.5万 9022元/㎡ 约8万㎡ 18个月 合计 33180万　 均价8270元/ ㎡ 4.2万㎡ 2010.10-2011.12 写字楼（1、2号楼） 29877.5万 起价9800元/㎡ 3.23万㎡ 2010.9-2011.6 精装公寓（3、4号楼） 总销售额 价格 销售面积 销售周期 产品 项目整体推售策略 推售核心思路： 1、2号楼和3号楼于2010年6月售楼部开放起同时蓄客； 2、3号楼于2010年9月开盘销售，2号楼视蓄客情况决定推售时间（暂定2010年10月）； 3、4号楼暂定于2011年3月入市，1号楼暂定于2011年5月入市； 4、可售商业于2011年9月项目外立面呈现前后、主题百货落地、商家资源到位后公开发售； 5、原则上4栋塔楼的开盘时间不与重叠； 6、除3号楼外，其余3栋塔楼的推售时间，视市场变化、蓄客及前期物业推售情况，存在动态微调可能。 策略理由： 1、各物业类型在项目中所扮演的价值角色差异，决定项目整体推售策略； 2、各物业类型产品与工程进度要求各有差异的市场销售规律，决定项目整体推售策略； 3、各物业形态对前置招商及项目整体品牌聚合效应的需求差异，决定项目整体推售策略。 项目前置招商具体实施 前置招商原则： 仅针对商业、写字楼产品的知名品牌商家、企业； 需开发商政策支持，以 “筑巢引凤”为手段，实现项目成功开发。 1、前置招商差异化 2、前置招商实施： 特色商业街前置招商实施 写字楼前置招商实施 完成品牌快餐主力店招商数量： 2-3家 招商数量 1、必要的工程支持 2、6-12个月免租期 3、开发商20-30%的租金补贴（或由开发商补贴物管费用） 确定招商品牌 2010年2月 初期接触 2010年3月 谈判时间 3月-8月 达成意向 2010年8月 签订意向入驻协议 2010年9月 1、根据区域内目前品牌快餐入驻情况进行先期筛选，选择确定拟招商品牌； 2、通过星彦现招商团队收集整理拟招商品牌快餐开店及选址特征要求提交发展商进行需求核对，确定能否满足开发商操作基础需求； 3、成立招商小组或由第三方商业招商公司（不驻场）有针对性、指向性的进行品牌快餐的定向招商； 4、全员营销启动，甲乙双方体系内拥有品牌快餐商家资源的中高管理层及职员，皆可提供品牌商家资源与谈判支持； 5、对品牌快餐主力店在工程及硬件上的需求给予最大限度的满足与支持。 麦当劳 乡村基 必胜客 …… 政策支持 时间控制 手段 品牌快餐 特色商业街前置招商实施 品牌快餐主力店前置招商实施： 麦当劳品牌入驻条件 麦当劳开店选址要求： 1、商圈估量采取的是记分的方法。如：这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。 2、在确定了商圈之后，还要选择主要的聚客点在哪。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 3、店铺的硬件要求： 店铺面积的要求是至少350平方米，而面宽至少12米，层高不得低于3米; 对楼板承重基本要求：厨房区楼板负荷为450公斤/平方米，餐厅区活荷载为250公斤/平方米; 需提供空调及200kw的用电量，并提供一条185铜芯电缆于配电室引至指定位置，自设配电盘，并独立安装电表; 冷暖空调应使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/平方米/小时，用餐区应不小于350卡/平方米/小时，餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间; 提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5公斤/平方厘米，并具有相应的用水指标; 提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸;在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系; 提供与化粪池相连的管道至