成都龙湖三千里整合营销策划方案 2008-12-2.pptVIP

目录 一、营销宏观环境分析 二、项目介绍 三、竞争分析 四、市场定位 五、定价策略 六、营销策略 一 、宏观环境分析 1、政治法律环境（Political Factors） 2007年8月7号国务院发布的第24号文件, 这个文件的名字就叫解决低收入群体的住房问题.该文件提出:要扩大廉租房覆盖范围，并且对县级以上的城市在一到两年的时间实现应保尽保。这反映出国家在一定程度上已经从关注市场转到了关注保障. 在十七大报告的第八部分，胡锦涛同志提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。这意味着执政党更加关注“安居”等民生问题。 2007年9月27日晚11点许，中国人民银行、中国银监会网站同时发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 《通知》在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。其中主要措施有五项：是进一步严格房地产开发贷款条件。 二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套（含）以上住房贷款的首付款比例提高到40%，将利率水平提高到正常利率的1.1倍 三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。 四是加强房地产信贷征信管理。 五是要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。 调控之意在于，兼顾供给与需求，既重点打击投机需求，尤其是海外游资的投机，也注意通过物业税、降低住房贷款成数、缩短贷款期限、提高贷款利率等手段，控制需求总量。 8月7 日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 《意见》要求以城市低收入家庭为对象，建立健全城市廉租住房制度，同时改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。 ９月５日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》提出明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。 10月9日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 规定对建设用地使用权的名称和空间范围，关于招标拍卖挂牌出让范围等做出了明确界定，鉴于物权法明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，规定明确将工业用地纳入招拍挂范围。规定还对关于挂牌出让截止问题，关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书问题等作了进一步明确和修改。 2、经济要素（Economic Factors ） 2007年上半年我国国民经济运行情况： GDP :中国上半年国内生产总值(GDP)为 106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期增 速加快了0.5个百分点。 ?CPI : 中国上半年CPI(消费者价格指数)同比上涨了3.2%，其中6月份CPI同比上涨了4.4%。 贸易顺差 :中国上半年贸易顺差为1125亿美元。 国家统计局认为，上半年中国国民经济继续保持平稳快速发展，呈现出经济增速较快，质量效益较高，结构协调性增强，居民实惠增多的发展态势 居民收入: 我国城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有。上半年，城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%;农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长13.3%。 储蓄、信贷 :6月末，广义货币(M2)37.8万亿元，同比增长17.1%；狭义货币(M1)13.6万亿元，增长20.9%；流通中现金(M0)26881亿元，增长14.5%；金融机构各项存款余额369368亿元，增长16.0%，其中居民储蓄存款增长9.4%。 ?固定资产投资: 今年上半年中国固定资产投资达到54168亿元，同比增长25.9%，增幅比上年同期回落3.9个百分点。其中，房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，比上年同期加快4.3个百分点，比一季度加快1.6个百分点. 工业增加值 :上半年我国工业生产增长加快：全国规模以上工业增加值同比增长18.5%(6月份增长19.4%)，比上年同期加快0.8个百分点。 夏粮产量: 全国夏粮产量初步统计达到11534万吨，夏粮单产创历史新高。今年，农业生产再获丰收，全国夏粮产量增产146万吨，增长1.3%