戴德梁行——深圳合正碧海项目市场定位报告.pptVIP

地铁与商业/住宅/办公间的关系 地铁物业带来的城市连通后的滚滚人潮，不可避免的造就新的商业中心，大型商业必将 “借地铁之手打开利润之门” 。 1 地铁对于商业：利好 地铁为商务办公人群（商务公寓）提供了巨大的交通便利，汇聚八方商务资源。 2 地铁对于办公：利好 地铁与商业/住宅/办公间的关系 地铁为小户型或公寓客户提供了极其便利的交通网络，使之随时随地享受出行的便利，实现 “一站式”生活体验。 3 地铁对于小户型：利好 地铁（尤其出入口）所带来的大量的繁杂的交通人流，对于强调居住 “纯粹性”的大户型客户而言，较影响居住品质。 4 地铁对于大户型：利空 7）大型商场与地铁于地下连通，商业与上盖的商务公寓实现与地铁接驳 8）小户型布局靠近地铁（出入口） 9）大户型布局远离地铁（出入口） 地铁与商业/住宅/办公间的关系——规划布局建议 片区同类型物业规划布局借鉴 ——同样的布局原则可在片区同类型物业中看到 案例1：泰华君逸世家（宝安体育馆站） 君逸世家 地铁一号线 【基本指标】 项目占地:27413.67㎡ 建筑面积:142762.14㎡ 住宅:82860.95㎡ (其中公寓：19573㎡） 商业:19088.60㎡ 容积率:3.78 绿化率:31% 总户数:863 总车位:814 项目位于宝安中心区，新湖路和罗田路交汇处，紧邻体育馆，社区门口就是地铁站宝安体育馆站，项目拥有约19000平方米的商业，已签约沃尔玛等主力店。 案例1：泰华君逸世家（宝安体育馆站） C座公寓 B座住宅 社区入口 新 湖 路 罗田路 地下商业 A座住宅 中心花园 商业形式：地上商业——集中式商业（C座2层群楼、A座1层群楼）、街铺环绕；地下商业—— “街铺”、沃尔玛的负一层； 招商情况：现已经招进主力店沃尔玛（地上1F＋地下-1F），将来会有中西餐厅各一间； 商业定位：围绕沃尔玛，构建一个中高档的商业中心。 案例1：泰华君逸世家（宝安体育馆站） 地下商业 裙楼商业 地铁口 地下街铺（扶梯下） 社区入口（较小） 外立面 沃尔玛 宏发领域 地铁一号线 案例2：宏发领域（宝安中心站） 案例2：宏发领域（宝安中心站） 【基本指标】 项目占地:36297.19㎡ 建筑面积:168000㎡ 住宅面积:135653.92㎡ 其中商务公寓面积：38077㎡ 商业面积:29972.49㎡ 容积率:4.63 绿化率:35.10% 总户数:1354套 项目位于宝安中心区，新湖路和创业路交汇处，社区门口就是地铁站宝安中心站，项目拥有约29972平方米的商业，依附中心区的商务办公发展需求。 创 业 路 新湖路 中心花园 架空层花园 2栋 1栋 7栋 6栋 5栋 3栋 宏 发 中 心 大 厦 商业形式：地上商业——群楼（部分4层，部分3层）、街铺环绕 招商情况：08年5月份开始招商，意向商家为 “顺电” 社区入口 案例2：宏发领域（宝安中心站） 地铁口 本项目规划布局建议 【总结】 1）于人流车流较大且昭示性较强的一侧：西乡大道、新湖路两侧布置大型商业及街铺部分 5）于靠近农民房、厂房的地块外围，及靠近集中式商业的位置布置面积较小户型，作为合理过渡 6）于项目中心位置（较为安静、纯粹打造丰富园林景观）布置大户型（三房、四房） 3）于大型商业上布 商务公寓（办公导向），商务商业市场共同繁荣 4）小户型布局靠近商业；靠近地铁（出入口） 7）大户型布局远离商业；远离地铁（出入口） 2）大型商业与地铁于地下连通，商业与上盖的商务公寓实现与地铁接驳 碧海中心区资源核心区区位 核心区域＋交通中心 城市地铁综合物业 地铁＋商业＋住宅 区域标志性物业 本项目价值体系/ 核心竞争力 1 2 项目整体定位目标 定位需体现、融合、提炼本项目的两大竞争优势。 本项目整体物业定位 城市资源核心区，地铁上盖物业（双核价值驱动物业） 本项目形象定位 城市中心，价值地标 合正 中心城 第三部分 客户定位 目标客户构成（区域来源） 目标客户职业及置业倾向分类分析 目标客户置业关注点 新中心区客户后市构成回顾 【2008年后市宝安新中心区客户构成预测】 2006年 幸福海岸 新岸线 富通城 凯旋城 第五大道 30％ 55％ 5％ 10％ 2008年预测 由于政策影响下较为浓厚的观望情绪及提高二次以上置业首付（4成）等的影响，将导致中心区后市客户构成发生一定变化：关内客户减少，新安等本地客户增加；同时投资客户比例减少，自住客户比例增加。 深圳 机场 西乡中心站 宝安体 育馆站 【西部辐射】 ——机场圈 （福永、西乡北） 【本片区辐射】 ——新中心区 （中心区、碧海中心区） 宝安 中心站 【东部辐射】 ——关内 （南山为主） 深大 北站 科技 园站 白石