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以房养老在国外的发展.docx
以房养老在国外的发展以房养老在国外的发展2016-07-27浏览:分享人:梁军云手机版
前不久,国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。消息一出,立刻引发全社会的广泛关注。由于国人对“以房养老”的基本情况并不熟悉,因此反对的声音似乎更多些。为此,本报记者对发达国家的“以房养老”政策执行情况做一些介绍和梳理,希望能帮助读者更客观了解这种养老模式……
“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式,指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎,也使用最多。
反向按揭最早源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。
反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多,定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现,贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长,涉及金额大,借贷双方风险都很高,法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少,又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策,前期发展比较缓慢,并没有开展多少实质性的业务。
随着社会养老保障压力增大,美国政府开始关注住房反向抵押贷款,并通过了《1987国家住房法案》,按照法案规定,联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。HECMs是一种全新的产品,目标是全体老年人。为降低该产品的风险,由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上,所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务,这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年,房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化,在二级市场上出售证券化产品,这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性,减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。
此后,住房反向抵押贷款在美国大规模推广,并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行,促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。
21世纪初,美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时,美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合,使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展,贷款发行机构数量大大增加,市场日益成熟,竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据,美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个,扩增为2016年的1300多个,并且数量呈现不断上升的趋势。此后,2016年一年发放的HECMs已达到107388份,而在2016年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。
2016年后,美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2016年12月公布,2016年美国HECMs共计115176份,比2016年同比增加了%。据一家咨询机构调查显示,佛罗里达是美国反向贷款发行量最大的州,该州2016年抵押贷款发行机构为2949个,较前一年增长了%。其原因,一方面在于产品结构的进一步完善,更大满足了消费需求,加大了对老人的吸引力,比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新房屋等;另一方面,金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来讲是较短的,金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大,同时,金融危机使投资受损以及房价持续走低,通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流,是一种变相保值的方法。
反向按揭是一种针对老年人的贷款,一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化,缓解国家养老压力,同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展,是一个能带来多赢效果的新的金融产品。
保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次:社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划,由于三个层次缺一不可,被形象地称为“三条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强制实施的一种社会保障制度,旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择,可以在一定程度上补充社会养老的不足,带有明显的补充养老保障性质。
通过申请反向按揭,能帮助拥有住房的老年人融通资金,使老年人有了额外的固定收入,不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱,他们可以重新装修房子,把居住环境弄得更加舒适;他们还可以改变生活方式,比如出外度假、旅游,享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有,反向按揭增强了老年人的经济能力,可能推动“
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