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每月观察 Reviews 土地财产平等权如何实现 —— 从“小产权房”现象看集体土地市场的建立 本刊记者 叶红玲 据媒体报道，目前国土资源部、住房与城乡建 设部等相关政府部门正在研究制定清理整治小产 小产权房的财产权利问题 权房的政策。动作最大的是2010年6月，北京怀柔 区杨宋镇“水岸江南”二期32栋小产权房全部被强 “小产权房”目前已从一个约定俗成的概念 拆。 发展成为一个特定的专有名词，泛指由乡镇政府、 然而，小产权房的“地下市场”却并未因此受 村委会、开发商等联合或单独在农村集体土地上修 到太大打击，因为在当前商品房市场房价始终高企 建，用于对外出租或出售，但不能取得合法产权的 的背景下，小产权房以其较为低廉的价格在一定程 商品性住宅。尽管政府一再明令禁止建造和售卖小 度上满足了一部分中低收入者的市场需求。因此， 产权房，但近年来，随着商品房房价的持续高涨， 解决小产权房的问题，还得从市场的角度，尤其是 本属“地下交易”的小产权房，发展势头却越来越 集体土地进入市场的角度来着手。 猛：不仅交易量处于上升状态，小产权房的交易范 只有建立了集体土地市场，农村集体土地使用 围，也已扩大至普通村民将自有或自住的农村住房 权有了合法与规范的流转渠道，集体土地才有可能 出租或出售给城市居民。 拥有与国有土地同等的财产权，附着于其上的小产 小产权房交易的不合法性，并未影响到其作为 权房也才有可能以合法的身份进入市场交易，并获 一种财产的合法性。所不同的只是，小产权房不享 得与城市商品房同等的财产权。 有与合法销售的商品房同等的财产权利。 3年前，北京宋庄发生的一起小产权房案把“小 产权”问题推上公众舆论席。 事情缘起于房屋财产的增值收益归属。2002 年，画家李玉兰在位于北京市通州区的宋庄向当地 村民低价购买了一套农村私房。随后几年，房价快 速上涨，原房主眼看着房屋增值了，增值收益却与 自己无关，于是向法院提出住房买卖合同无效之 诉。尽管购买小产权房时买卖双方加上村委会都在 合同上签了字，但法院还是判决合同无效，房屋由 原房主收回。判决依据很简单，画家李玉兰购买的 是违规销售的小产权房，不受法律保护。当然，在