《土地管理法》《房地产管理法》教学案例.doc

《土地管理法》《房地产管理法》教学案例参考答案 [案例1] 拒不履行土地出让合同案——析土地使用权出让中出让方的权利义务及责任形式 1993年11月23日，原告泰丰公司(合同乙方)与被告土地局(合同甲方)依照法律规定，经协商一致自愿签订了“国有土地使用权出让合同”。合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8 939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用40年，土地出让金为8 045 793元。合同签订后30日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15％(计1 206 868.95元)作为合同定金，60日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后的5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取“中华人民共和国国有土地使用证”，取得土地使用权。合同签订后，原告泰丰公司于1993年12月27日给付被告土地局400万元。其中，含合同定金1 206 868.95元，土地使用权出让金2 793 131.05元。泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至1994年4月1日付清。土地局同意了泰丰公司的申请，并于1993年12月28日给泰丰公司核发了加盖“大同市人民政府”和“大同市土地管理局”印章的8 939.77平方米“国有土地使用证”。但是，泰丰公司并未于1994年4月1日付清尚欠的土地使用权出让金。后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。1994年9月22日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于9月30日以前履行全部付款义务，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到书面通知后，曾经当面向土地局承诺9月底前履行全部义务，但是到期仍未履行。土地局遂依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《出让和转让暂行条例》)第14条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的规定，于1994年9月30日作出决定：解除1993年11月23日与泰丰公司签订的“国有土地使用权出让合同”，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金1 206 868.95元和土地使用权出让金2 793 131.05元不予退还。10月24日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于1996年三四月间向大同市人民政府报告，请求给予解决，但均无结果，遂于1997年8月20日提起诉讼。土地局辩称该局的损失已经超过收取的合同定金，不退还土地使用权出让金，是要以此款赔偿泰丰公司造成的损失，但因未提出相关证据而没有得到法院支持。大同市中级人民法院于1997年11月27日判决：被告土地局在本判决生效后10日内，退还原告泰丰公司土地使用权出让金2 793 131.05元。一审案件受理费35 963元，由被告土地局负担。第一审宣判后，被告土地局不服，向山西省高级人民法院提起上诉，请求改判。山西省高级人民法院于1999年7月28日判决：驳回上诉，维持原判。 [法律问题] 土地使用权出让合同中出让方的权利和义务。 [案例2] 以合作为名的土地租赁——析以合作为名的集体土地租赁行为的效力问题 1992年某房地产开发公司(以下简称某开发公司)与某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营。经过协商，乡政府以该乡经济合作社(二者系一套人马、两块牌子，以下简称乡)的名义与某开发公司签订了一份“联合兴办公司协议书”。协议规定：双方联合兴办京达公司，乡里提供50亩土地作为出资，该开发公司出资，在这块土地上修建若干幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润可观。公司开始运作后，由该开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不论盈亏，公司每年都要分期向乡里给付利润和管理费。在该开发公司全面开始兴建别墅之初，一切均顺利。由于经营有方，该开发公司的经营效益不断提高，因而引起了乡政府以及农民的嫉妒，1995年乡政府向该开发公司提出提前解除合同，该开发公司不同意。于是引起纠纷，诉诸法院。 原告提出：该开发公司本着诚实经营、信誉至上的原则与该乡政府签订联建合同。在经营中，该开发公司一直按照合同的约定履行义务，但乡政府违背约定，擅自单方面解除合同，系属违约行为，应当承担违约责任。同时，基于该开发公司的实际需要，以及被告仍具备履行能力，提请法院裁定被告继续履行合同。 被告提出：乡政府是理所当然的农村土地管理者，但签