《物权法》解读之二住宅小区配套设施的定性问题.doc

《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题 山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述 上传时间:2008-3-29 内容提要: 2008年3月28日晚7点，山东大学法学院民商法学术沙龙第六期在法学院113教室成功举办，主题为: 《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题。在商品房的买卖过程中，住宅小区相关配套设施的所有权归属问题一直引人争议，新颁布的《物权法》在第六章规定了业主的建筑物区分所有权，并就小区车库、车位的归属问题做出了一些规定，但是由于学界和司法界对此章节的规定存在较大分歧，加之《物权法》并未对其他配套设施的归属做出详细规定，在实践中遇到了很多问题。因此本次沙龙将主题指向小区配套设施的归属问题，以期让同学们通过探讨与辨析，理清这一问题。本期沙龙邀请到了刘保玉教授和秦伟副教授，另外还有四位主题发言人，他们分别是： 山东省人民检察院检察官刘艳；济南市中级人民法院法官、复旦大学民商法博士研究生满洪杰；济南市中级人民法院法官、山东大学民商法博士研究生钟淑健；山东大学民商法硕士研究生刘晓蕾。在主题发言环节，刘艳检察官从分析业主的建筑物区分所有权的含义及内容入手，分两个层面就小区相关配套设施的权属问题做了分析阐述：首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为当然属于业主共有的部分；第二个层面是对小区建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，业主享有共有权。此外，刘检察官还对楼顶、车位以及物业公司和业主的关系问题进行了分析阐述。满洪杰法官的发言直接聚焦于小区会所、车库车位的权属确定问题。关于小区会所的权属确定，满法官认为应以其占用土地和建设成本是否平摊入各专有部分中为依据，如果会所等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应当共同享有该建筑的所有权。对于小区车库车位的所有权问题，满法官首先对车库、车位进行了详细的分类和定性，并指出，应当尊重开发商和业主的约定。第三位发言人钟淑健法官首先界定了配套设施的范围，分析了物权法规定的共有部分模式，认为我国《物权法》对共用部分的识别内容较为分散，缺乏一个总括性的界定。接下来钟法官就配套设施的权利归属及《物权法》相关规定进行了阐述和评价。在此部分的发言中，钟法官对不同配套设施的归属规定进行了分类研究，并指出了法律规定在现实实践中的模糊性和不合理性。最后就小区车库、车位的归属争议问题结合司法实践中的具体情况进行了分析并提出了一些值得我们更深一步思考的现实问题。第四位发言人刘晓蕾首先提出了一个配套设施归属“谁投资、谁享有”的总原则，即如果业主支付的价款包括了相关配套设施的费用则应认定为属于业主共有，如果业主支付的价款未包括该部分，则属于开发商所有。接下来，就实践中“买一楼，送窗前绿地；买顶楼，送楼顶平台”的商业广告性质作了分析，认为，这应当是“由当事人通过出售、附赠或者出租的方式”约定配套设施所有权的表现形式。最后介绍了我国台湾地区对小区车库进行分类规制的立法例，认为我们可以适当的借鉴。接下来，秦伟副教授对主题发言部分进行了精辟的点评。他认为物权法的制定应该本着“宜粗不宜细”的立法原则，这涉及到严格规制主义和自由裁量主义的选择。在司法实践中，也应该保留法官自由裁量的必要空间。具体到住宅配套设施问 1 题上，可以适用“谁投资、谁受益”的归属原则，而且要尊重双方对附属设施归属的约定。秦老师还认为，从一定意义上来说，如果法律不规定区分所有权可能会有利于此问题的解决。最后，刘保玉教授就本次沙龙进行了简明扼要的总结。他指出物权法作为民事基本法不可能对每一个问题都规定得非常细致，仅仅通过物权法的制定去解决纷繁复杂的现实问题是不可能的。在分析这个问题时，应该秉着公平、公正的原则从开发商和业主两方的立场来看待这个问题，应该充分考虑利益的衡量，不能只考虑一方的利益。此外，“谁投资，谁受益”的基本原则，具有一定的合理性，基本上赞同此原则的适用。 另外刘保玉教授还就讨论中的一楼住户的隐私权和悬挂广告牌的冲突、小区 刘保玉 教 授 秦 伟 副教授 主题发言人：刘 艳 山东省人民检察院检察官 满洪杰 济南市中级人民法院法官 复旦大学民商法博士研究生 钟淑健 济南市中级人民法院法官 山东大学民商法博士研究生 刘晓蕾 山东大学民商法硕士研究生 主持人 ： 韩笑晨 山东大学民商法硕士研究生 时 间：2008年3月28日（星期五）晚19:00 地 点：山东大学法学院113教室 主持人：各位老师，各位同学，晚上好！欢迎大家来到我们民商法沙龙第六期。本期沙