工程造价计价与控制 第四节.docVIP

第四节??工程造价的计价与控制 ????一、建设项目决策阶段工程造价的计价与控制 ????1?、?建设项目决策 ????建设项目决策是否正确，直接关系项目建设的成败，关系工程造价的高低和投资效果的好坏。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。 ????2?、?建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素 ????在项目决策阶段，影响工程造价的主要因素如下。 ????(1)项目合理规模 ????项目合理规模就是合理选择拟建设项目的生产规模或居住规模。 ????(2)建设标准水平 ???判断建设标准水平是否合理，关键是看其标准与市场需求是否相适应。 ????(3)建设地点 ????建设地点的选择包括建设地区的选择和具体建设地点的选择。? ????3?、?建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法 ????(1)可行性研究(详见《房地产开发经营与管理》)。 ????(2)建设项目投资估算与财务评价(详见《房地产开发经营与管理》)。 例题：在项目决策阶段，影响工程造价的主要因素包括(???)。 ?????a、项目合理规模????b、建设标准水平?????c．建设地点?????d．建设时间 答案：abc ????二、建设项目设计阶段工程造价的计价与控制 ????1、??设计阶段影响工程造价的因素 ????设计阶段影响工程造价的因素主要包括在总平面设计、建筑设计和工艺设计三个阶段中。 ????(1)总平面设计 ????总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式。 ????(2)建筑设计 ????在建筑设计阶段影响工程造价的因素主要有平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等。 ????(3)工艺设计 ????这主要涉及生产型建设项目中的工艺流程和生产技术设计。 ???2?、?设计方案评价??? ????(1)设计方案评价原则 ????1)经济合理性与技术先进性相结合的原则 ????技术和经济是一对永远无法满足的矛盾，需要处理好二者之间的矛盾。一般来说，这个原则就是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价。 ????2)考虑项目全寿命费用的原则 ????项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分。项目全寿命费用包括建设过程的投资成本。坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最低。 ????3)近期与远期效益相结合的原则 ????建设项目设计要求不仅要满足眼前或者短时间内的要求，还应该满足项目的未来需要。 ????(2)设计方案评价指标 ????1)工业建筑设计评价指标 ????工业建筑设计包括总平面设计、工艺设计和建筑设计三个相互联系又相互制约的部分组成。其中总平面设计的评价指标有建筑密度、土地利用系数、工程量指标和经济指标。在工业建筑设计中，工艺设计是工程设计的核心，其评价指标包括净现值、净年值、内部收益率、差额内部收益率、投资回收期等。建筑设计评价指标包括单位面积造价、建筑物周长与建筑面积比、厂房展开面积、厂房有效面积与建筑面积比和工程全寿命成本。???? ????2)民用建筑设计评价指标 ????民用建筑设计要坚持适用、经济、美观的原则。民用建筑包括居住建筑和公共建筑两大类。其中居住建筑设计的评价指标主要包括：平面系数、建筑周长指标、建筑体积指标、平均每户建筑面积，户型比。公共建筑设计的评价指标有占地面积、建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面积、平面系数、建筑体积、单位指标(㎡/人、㎡/座、㎡/床等)。 ????3)居住小区设计评价指标 居住小区设计的评价指标主要包括建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。???? (3)设计方案评价方法 ????投资评价的主要方法包括静态评价指标评价法和动态评价指标评价法，这些内容在《房地产开发经营与管理》中已经涉及，这里不做详细论述。 例题（判断）：1、民用建筑设计要坚持适用、经济、美观的原则。（??） 答案：对 2、坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高。(????) 答案：错 ????3?、?限额设计 ????所谓限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行初步设计，按照初步设计概算造价进行施工图设计，按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件做出决策。限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。 ????4?、?设计概算的编制与审查 ????(1)设计概算的含义 ????设计概算采用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算；采用三阶段设计的建设项目，技