中远房地产开发公司战略审视及未来规划框架性方案 中国经理人.ppt

项目背景说明 联合项目小组共同明确了本项目的工作重点及工作思路 咨询项目6月14日正式启动，在实施过程中项目组进行了大量的工作 资料搜集、整理、分析 第一部分：外部环境变化分析 从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短 各种因素均表明，我国房地产产业仍处于发展的初期，需求增长长期看好 房地产业与国家经济发展有紧密的相互依存与影响关系，近年来市场需求的高速增长速度一直大于投资增长速度，行业表现出健康发展的格局 近年来全国市场房屋价格在需求的强力支撑下呈持续上涨的态势 二次调控出台的相关政策的总体导向表现为提倡公平规范的市场化行为，促进企业能力提升，促进行业整合和产业升级，对于真正具有规模和竞争力优势的中大型房地产商利大于弊 因此我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控的影响会有所波动 总的来看，我国房地产开发呈现明显的由东向西梯级发展格局，经济发达城市为核心的四大板块仍是近期中国房地产发展的热点 从国家行政省市划分来看，我国房地产市场也呈现明显的三个梯度市场，东部市场总量占到全国总量约2/3 从企业业务形态来看，我国总体仍以房地产（增量）开发业务为主，但在经济发达的中心城市，其他各业务形态已经将得到快速的发展 第一部分：外部环境变化分析 北京作为全国的政治、文化、经济中心，其房地产市场受各种特殊因素的影响，表现出与其他城市的特殊性 北京房地产市场发展水平居于国内领先地位，但受国家调控影响也远大于全国水平，02、03年销售与投资增长速度都呈下降趋势，04年上半年开始迅速上升 从商品房价格来看，自1997年大幅下滑后，近几年北京商品房价格稳定在4500～5200的价格区间，这也反映出北京房地产市场进入稳定高速增长阶段 北京由于其独有的优势，房地产开发市场规模巨大，持续保持高速增长，历史平均利润水平也居于国内最领先的城市之首 北京房地产市场历史市场化程度不高，特别是土地获取环节运作不透明，外地企业难以进入，导致市场相对封闭竞争不激烈，本地企业整体运作水平不高，且缺乏跨地域发展的动力 随着2002年以来北京房地产市场进程的突然加快，北京市土地出让逐步规范透明、国家金融政策日益严格，“三外”企业纷纷涌入北京，未来市场竞争将越来越激烈 综合区域市场发展态势、企业本身能力和竞争对手的能力状况几个因素，北京房地产企业，特别是大型国有企业必须有新的举措来应对未来的挑战 从长期来看，北京房地产市场仍将呈稳定发展态势，发展前景仍然可观 总体而言，北京房地产市场在未来10年左右时间仍将保持高速稳定增长，奥运影响、迁都不确定性影响值得市场竞争参与者关注 第一部分：外部环境变化分析 近年来受房地产良好发展态势吸引，增量资金不断涌入，行业竞争日趋激烈，同时中国政府逐步加强了对土地供给、金融信贷等政策的调控力度，国内的房地产业将面临着重新“洗牌” 新的形势下，突破资金、地域和业务限制将是中大型房地产开发商未来发展壮大的关键 拓展融资渠道，突破资金限制是实现规模化发展需要首先解决的问题 面对日趋激烈的市场竞争，不少有超前意识的房地产企业已经在采取行动拓展融资渠道 房地产开发特点决定了房地产开发项目地域性很强，面对区域发展总量的限制企业要想扩大规模，必须突破地域的限制，国内许多大中型房地产公司竞相展开了跨地域的拓展 随着竞争的加剧，在规模化发展的同时，房地产企业改变单一开发的业务模式，进行业务模式创新变的越来越重要 由于我国区域经济的不均衡性，北京上海等中心城市房地产业务模式创新将远远领先与其他中小城市，已经出现了多种房地产业务模式并存发展的格局 项目组通过对35家房地产上市公司的分析发现：剔除个体经营能力因素，业务模式选择对公司业绩也有着非常重要影响 2002年，远卓作为咨询顾问协助公司明确了战略发展方向，初期坚决抓住市场机会以开发板块为主，逐步培育发展房地产经营能力，未来成为以投融资管理为核心开发经营并重发展的房地产企业 公司近两年保持了快速发展，开发、经营板块的发展均超过了项目组当时的预期，战略发展得到了良好的执行 在2001年底股东重组的基础上，中远房地产于03年4月引进非中远中化系统的新股东，组建成为中外合资企业，股权结构进一步多元化，公司的资金实力明显增强 伴随增资扩股及自身快速发展，中远房地产的总资产规模迅速增加，资产负债率总体趋降 公司收入初期受开发项目周期波动影响较大，自02年起公司开发业务进入多项目并行管理阶段，营业收入呈现稳定持续增长 伴随公司收入增长，公司利润总额也稳步攀升 中远房地产总资产收益率一直处于行业较高水平， 03年的总资产报酬率超过行业优秀值，规模化发展的优势进一步显现出来 在净资产规模不断增加的情况