房地产开发项目公司管理职能探讨.docVIP

地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产开发项目公司管理职能的探讨 开发公司的项目管理有别于施工单位的项目监理。从行业上分,施工单位属于生产性行业,其产品是其所承包施工的建筑物;监理公司属于技术服务性行业,其工作 是为开发公司提供工程监理的技术服务。而房地产开发公司的经营管理程序十分复杂,主要过程分为项目经济分析、征地拆迁、设计报建、工程建设、推广销售阶 段。 从90年代起,随着境外房地产公司大量涌入境内进行房地产开发,一种新的项目管理模式随之产生,这就是项目公司管理。 项目公司是为某一特定项目而成立的房地产开发公司,负责该项目的开发和销售,当该项目全部开发销售完成后,项目公司可以依法注销或转变为物业管理公司。如 项目开发经营不善而资不抵债,项目公司可以依法宣布破产清算。因而许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立各自的项目子公司,以降低开发经营风险。 项目公司从其法律地位和与作为发起人的原有大型房地产公司之间的关系来看,可分为两类。一类是作为独立法人而登记注册成立的项目公司,原有大型房地产公司 可能作为发起人和出资者,控制项目公司的一部分股份;另一类是不具有独立法人资格的、原有大型房地产公司(总公司)下属的项目管理公司(分公司)。前者有 独立性,是符合我国《公司法》要求的公司,具有产权清晰、权责明确,独立核算,独立经营的特点;而后者不具备资本独立性(有的此类公司人事管理也不独 立),经营上也不完全独立,因此这类公司并不是符合现代企业制度的真正意义上的公司。这两类项目公司各有优缺点:前一类的优点是发起人对项目公司只承担有 限责任(作为股东之一)或只提供有限担保(为项目公司在某一方面充当担保人),项目负债不影响发起人资产负债情况,其缺点是不能完全获得项目全部的赢利, 如果所持项目公司股份达不到控股的要求,可能失去对项目公司的控制权。后一类的优点是作为总公司,可获得项目分公司的全部利润和利益,可直接控制项目运 行。缺点是自身财力可能限制项目开发能力;对项目公司承担无限责任因而可能因项目经营不善而影响自身资信和融资能力;同时此类项目公司同总公司存在产权关 系不清晰、管理结构不健全、分配机制不合理的现象。 项目公司管理职能及工作方法主要有: 1　项目前期策划前期策划工作 一般包括:机会研究、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资策划。 可行性研究是对项目技术经济方案的可行性进行的全面技术经济论证,是对项目的构思、目标设计、方案策划工作的进一步细化与具体化。而投资策划是在经济分析 基础上对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制。投资策划是今后项目管理运作的工作指南,是项目开发建设的成败关键。投资策划的主要内容 有:机会研究 项目构思 目标设计 方案策划 、可研及投资策划　 前期策划工作内容 1)项目的投资成本分析,提供各方面成本控制指标。工程项目的成本主要有土地开发成本、工程建设成本、销售成本等。同时根据规划要求确定建筑物的容积率、 配套设施面积等,从而计算可销售的面积和成本单价指标,为各阶段的投资控制提供依据。 2)项目进度分析,确定项目总目标进度计划。目标进度计划包括征地拆迁进度计划、资金筹措进度计划、项目建设进度计划和销售进度计划等。总进度计划是各阶 段进度的控制依据,各阶段进度是相互衔接不可分割的,必须依据项目开发的特点及资金运作的要求进行编制。 3)项目资金筹集详细策划,确定融资渠道,并结合项目的进度研究融资计划,最大限度降低财务成本。 4)项目资金流量预测和合理计划。确定启动资金的数额,制定资金投入计划与资金回笼计划。 5)项目资金流量动态监控,根据计划控制项目开发费用的收支,及时发现实际的收支与计划的差异,以便采取适当措施及时纠偏。比如当资金回笼较计划慢时,应 及时分析原因,指出对策,采取有效的促销策略,同时调整工程进度及开工面部署等措施,加快资金回笼。资金流量监控的最有效办法是利用计算机网络进行管理, 各部门通过计算机网络将资金、进度及质量等各方面信息汇总,使项目经理能直接掌握计划与实际的差异,调整经营策略。 利用计算机进行工程项目管理是时代发展 的必然趋势。 2　项目建设全过程的监控 2.1　建立项目品质监控体系 项目品质主要包括设计品质和工程质量。工程质量的控制可以通过招标挑选有实力的施工单位,同时委托监理公司、质量监察站进行质量监控。项目公司在保证施工 质量的基础上,其工作重点放在做好对项目设计品质的控制上。设计的监控是项目管理中的难点和重点,应采取以下方式完善设计监控体系: 1)进行小区整体规划及单体方案招标,从中选择最佳方案,由中