五星级酒店对大盘综合体的推进以广州碧桂园凤凰城酒店为例.ppt

广州碧桂园凤凰城酒店案例研究分析 谢谢！  * 规模 总占地12000亩 已开发约5000亩 约5000户，2万人 区位 行政区划隶属增城，区域成熟度不高 邻近广州经济开发区、新塘开发区 紧邻广园东快速干线 开盘时间 2002.5.1 自然资源 地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好 广园东快速路 广深高速 中信广场 凤凰城 花园酒店 广州中心区 车程 50-60分钟 整个大盘分三期开发 * 独立别墅 联排别墅 洋 房 公建配套 山体 开发分期及物业分布 凤鸣苑 凤仪苑 凤翔苑 公共 配套区 学校 凤翠苑 凤泉苑 多物业类型开发 集中式公共配套区落成 临主干道地块大规模启动 开发2500亩 凤湖苑 凤凰苑 凤凰岛 酒店 开发山景地块 开发纯别墅 学校开学 酒店试业 二期 开发1300亩 凤凰台 凤雅苑 增城荔枝文化区 东门商业街 凤岭苑 凤盈苑 文化、品位型公建 带动边缘地块开发 多物业类型开发 三期 开发1200亩 凤凰城 一期 酒店动工 一期通过大量配套快速展示，客户可预见成熟生活费氛围，并体现开发商实力，酒店作为其中一个配套提升了项目档次 * 凤凰城配套项目一览表 商业 运动 休闲 文化 教育 会所 酒店 医疗 商业中心（2万m2 ）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划中）、肉菜市场（现以1000㎡的农贸市场作为先期配套） 康体中心（3300m2）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m2） 增城荔枝文化村（占地13.3万m2 ）、美食街（1.2万m2 ） 图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m2，规划中） 凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m2 24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池 占地300亩 社区医院 客户可预见成熟生活氛围，并体现开发商实力 随着住户入驻，超市、便利店、球类活动等经营状况良好 一期结合低价和丰富产品组合，大盘席卷市场 * 套数 单位面积 单位售价 户型数 独立别墅 260套 220-600m2 88万元起（毛坯） 22种 联体别墅 120套 160-180m2 50万元起（毛坯） 9种 洋房公寓 600套 55-177m2 2800元/m2 （带装修） 30种 凤凰城首期首推产品概况表 独立别墅 联排别墅 首期开发约2500套，其中首推约1000套 “五一”黄金周内首推单位售罄，当年后续销售月均300套左右，人气急速聚集，推动社区快速成熟 二期与三期成功转向开发高价值物业 * 利用山体资源 建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润 利用水体资源 开发酒店区，提升楼盘档次及成熟度 开发国际租赁社区（凤凰岛），体现安全尊贵，获取长期收益 类型 单位面积 均价 总价 半山别墅（凤凰苑） 328-1929m2 11000元/m2 （毛坯） 400-2000万 非半山别墅（凤湖苑） 191-633m2 6000元/m2 （毛坯） 100-400万 凤凰城二期独立别墅价格对比表 酒店在二期以后成为后续产品价值的支点 * 凤凰城酒店概况表 开盘时间 2002.5 酒店开业时间 2003.11 酒店规模 占地300亩，建面8.28万㎡ 客房数 575间 标间房价 面价：1080 团体：428 会议设施 21个会议室共5244㎡，最大会议室可容纳超过1500人 配套情况 自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spa）、美容美发中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。 经营情况 酒店经营二年，逐渐走上轨道，入驻率近70％，来自香港的旅行团较多，也有日本（韩国）商务团 周边外资公司（缛索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛 会议条件好，2004年接待了700多个会议 酒店对大盘作用： 1、促进大盘销售 2、提升大盘价值 促进大盘销售：众多新塘客户通过在酒店消费逐渐认知大盘，在大盘的二、三期，新塘客户成为主力客户 * 区域来源 主要为新塘本地人、新塘经商的外来人士或东莞人 其他包括广州东部（开发区、天河区及东山区）、香港等 职业 私营企业主 经商人士 企业高级管