大理市场调研.doc

大理市场调研报告 【调研目的】 了解大理楼市状况； 了解大理市经济状况； 通过楼盘调查为项目产品定位、价格定位及营销推广提供市场依据； 【调查方式】 楼盘走访调查 网络信息搜集 人员访谈 【调查范围】 大理市经济现状调查 大理市在售楼盘基本情况调查 大理市在售楼盘销售情况调查 大理市在售楼盘物业形态、产品构成调查 【调查成果】 一、项目状况： 项目位于大理经济开发区满江片区，占地106亩，北靠龙山，南邻滇源路，地块由规划的龙山公路一分为二，西面地块较为方正，东面地块狭长由西向东呈三角形延伸； 项目周边专业市场居多，主营汽车4S店，中小型机械卖场，建材木材市场，刚才贸易市场； 项目距市中心建设路3.8公里，距火车站2.6公里，机场9.7公里，凤仪货场7.3公里； 二、大理市经济状况 2008年，大理市生产总值（GDP）达371.70亿元，增长13.2%，全州经济总量排列全省第五位，五年年均递增12.1%； 其中第一产业增加值97.00亿元； 第二产业增加值136.54亿元； 第三产业增加值138.16亿元； 2008 年末全州总人口347.48万人，大理市人口63 万； 城镇居民人均可支配收入11,616 元，五年年均递增7.9%； 社会消费品零售总额84.1 亿元，比2006 年增长17%，年均递增14.2%； 近五年完成固定资产投资426 亿元 大理旅游人数每年800 万人次 四季温差小，气候四季不明显 小结： ? 大理城市人口数量不多，消费市场规模不大； ? 受山地交通影响，对外交流及商务活动不够活跃； ? 拥有丰富旅游资源，旅游经济消费旺盛； ? 休闲娱乐无特色，游客停留大理时间较短； ? 国内关注程度日益提高，游客日趋高端。 三、商业地产特点 商业地产项目供应量相对较大，现以商铺销售主； 投资者对独立街铺更为认同； 目前市场上产品主要为 100 万以上，中小商铺供应较少，而大众投资者更倾向于 50 万以内商铺； 大理商业地产营销手段大多是以“硬广强推”为主，高水平的营销活动出现并不多见； 零售业市场特点： 受收入水准限制，市场类商业发达 连锁零售业发展较慢，品牌进度较少 街铺发达，百货生意并不乐观 服装品牌专卖店集中在街铺 租金较高类业态为小面积的市场类商铺 城市规模较小，点到点到达相对方便 小结： 大理商业以小型专业市场居多，分布较为分散，但都不能形成规模效应； 由于当地消费水平不高，商业市场呈不温不火局面； 当地人长期形成的消费习惯，短时期内难以改变； 当地写字楼租金价位20元/㎡，出租率较高，写字楼项目有一定市场需求，但没有大型商务写字楼项目； 四、大理消费特征 大理城市居民经济收入水平大理作为云南的重要旅游城市，近年经济增长较快。人们收入水平逐年提高，近五年年均递增 7.9%，2008年城镇居民人均可支配收入 12865 元。在收入不断增长以及未来经济预期继续看好之前提下，人们消费支出更加积极，近五年零售额的年均递增 14.2%，高于收入增长。在目标人群对生活品质越来越重视的前提下， 项目在定位时要充分考虑人群需求的变化。 在大理，购房人群大致分为2类，一类为投资客户，外来人居多，主要投资大理古城和洱海周边物业；另一类为下关本地客户，购买物业多是为了自住，面积需求在120㎡左右三房为主，他们并不排斥跃层产品。 商业物业投资额在50-80万元之间，总价超出100万元的物业销售速度缓慢。 当地人日常消费主要为餐饮、娱乐，其中高端餐饮主要集中在西洱河沿岸和洱海公园附近，高端餐饮人均消费约100元，普通大众餐饮人均消费不超过50元； 现有餐饮品牌：伊天园、花藉厨等，其余为当地知名餐饮，如沙坝鱼等；本次调查中尚未发现当地有商务型会所出现； 娱乐消费主要以KTV、酒吧、温泉为主，KTV人均正常消费100元以内且，酒吧区域相对集中，但规模不大，单店面积200㎡以内，且消费水平不高；温泉项目目前大理最为知名的是凤凰温泉，占地90余亩，距下关市区3公里，四星标准建设，是当地人休闲娱乐的首选之地， 人均消费在20—400（含酒店住宿）不等； 五、大理市楼盘开发情况 2008年大理房地产开发投资204.276亿元；商品房销售面积41.87平方米，商品房销售额144.45亿元；城市人均住宅建筑面积34.94平方米。 下关众多旧城改造项目已启动，预计近几年内将有大量的物业投放市场； 重点项目情况如下： 商业物业 物业 位置 售价(元/M2） 楼层 备注 九隆居 古城 11,200 F1 中民城市广场 洱海南路 15,000-27,000 F1 中民城市广场 洱海南路 3,000-7,000 F2/3 澳霖百货 建设路 26,500 F1 临建设路 澳霖百货 建设路 19,600 F1 广场位置 澳霖百货 建设