大理房地产市场调研.ppt

天籁家园 物业类型：联排别墅； 面积区间： 240—300平米； 价格： 5200元/㎡； 客群构成：昆明20%，本地及周边70%； 说明：品质差，无亮点，主要为本地客群购买，走低价路线； * 洱海天域 物业类型：小高层、洋房联排； 面积区间：高层55-170㎡，联排：260-300 ㎡; 价格：高层6500元/㎡; 联排别墅25000元/㎡； 特点：可直接看海，距主城近； 客群构成：小高层、洋房80%为本地客户购买，别墅未上市； * 兴盛时光 物业类型：小高层、底商； 总建面积：8.5万㎡; 容积率4.5； 旧城改造项目未上市； * 锦达豪庭 物业类型：高层、底商； 面积区间：78-173㎡; 价格：高层6800元/㎡; 底商价格未公布； 客群构成：大理及周边90%;其他10%； 旧城改造项目，底商信息未公布； * 洱海国际生态城 物业类型：别墅、高层、公寓、花园洋房(售罄)； 面积区间：别墅：200-600㎡;高层41-366㎡;公寓51㎡； 价格：别墅预计20000-60000元/㎡;高层8000-30000元/㎡;公寓12000-16000元/㎡； 客群构成：昆明70%;省外20%;大理州10%； 主要对外进行推广销售，在昆明、上海、深圳、北京均设有售楼部； 卖点：临海，270度海景，别墅主要建在湿地公园中； * 物业类型：公寓、别墅; 面积区间：公寓40㎡左右;别墅103-300㎡； 价格：公寓8000元/㎡;别墅9000元/㎡； 客群构成：昆明90%， 其他10%； 卖点：可俯视洱海； 洱海传奇 * 物业类型：一期纯别墅;二期高层+别墅； 面积区间：一期：225-593㎡; 二期高层:160㎡左右; 二期别墅295-350㎡； 价格：一期：预计8000-20000元/㎡; 二期高层6000元/㎡; 二期别墅7000-8000元/㎡； 客群构成：昆明90%;其他10%； 主要在昆明推广、可俯视洱海； 大理公馆 * 地价情况 大理大部分临海地块已被开发商圈定，且宗地面积较大； 海西古城片区：古城外250万元/亩，只能建设大理名居风格3层建筑； 下关老城区城中村改造项目主要是通过招商引资项目，地价相对较低； 海东满江片区，开发量较大，片区开发较热；地价300万/亩，主要为商业用地； * 小 结 主城片区未来物业将以点式高层为主，城市综合体将是未来开发的主要模式。 旧城改造的完成将有效提升大理商业品质和档次规模； 主城住宅仍然以本地客户为主； 90-144平米住宅是本地客户购买的主力产品，50平米左右公寓以及别墅类产品主要作为投资性产品，对外地客户推售； 别墅类物业外销型特征较为明显，在市场供应结构中占有重要的比例，供量基本和普通住宅相当。 别墅类住宅建筑形式主要为中式白族名居风格，采用灰瓦坡顶，石墙面或白墙面。 * 大理市商业分析 * 大理商业地产起步较晚，2005年当年开发面积大幅增长，突破10万㎡， 2005年之后商业进入快速发展阶段后，每年开发面积保持在30万平米； 08年销售面积未受金融危机影响，开发投资面积基本持平。而在09-10年地产增速较快的时期，商业开发量维持在每年30万平米以上。 2011年商业开发量受到房地产调控影响，增幅不大。 * 古城商业区 旅游客为主，旅游商业步行街 下关老城商业区 满足日常生活消费为主的社区商业 商业片区构成 满江片区开发量巨大，将成为下一阶段商业竞争最激烈的板块； * 下关老城区商业构成 沃尔玛 苏宁电器 国美电器 KFC 德克士 * 租金售价情况 租金最高700元/㎡; 业态为百货家电商场、服饰 租金70-400元/㎡; 业态为手机通讯、服装 租金30-100元/㎡; 业态为摩托、农具、百货 租金30-100元/㎡; 业态为电脑及配件 租金60-300元/㎡; 餐饮、百货、零售 * 片区小结 下关城区目前在售商铺较少，在售商铺主要为高层底商，售价7000—9000元/平米； 商业主要以一层铺面为主，面积从20-300平米不等； 下关片区商铺租售价格 在售商铺均价（元/平米） 租金（月/平米） 9000-30000 50-700 * 租金最高30-380元/㎡; 服饰、银饰品、民族工艺品 租金60-300元/㎡; 服饰、餐饮、酒吧 租金50-80元/㎡; 五金、零售、餐饮 租金45-120元/㎡; 服饰、餐饮、酒吧 古城区商业构成 * 片区小结 片区商业主要满足游客消费； 片区无在售商铺； 商铺主要以一至二层铺面为主，面积集中在20-60平米；双层商铺80-120平米；独栋商铺200-1000平米 ； 片区业态主要为民族工艺品、酒吧、饭店为主； * 满江区商业