宁波市绿城桂花园物业管理案.doc

绿城·桂花园物业管理 方 案 （一、二期常规性服务项） 目 录 一、物业服务中心组织架构图 二、各岗位工作内容 三、各部门岗位职责 四、具体管理措施 （一）客户服务 （二）装修管理 （三）安保管理 （四）设施设备维修保养管理 （五）保洁管理 （六）绿化管理 （七）其它管理 物业概况 绿城.桂花园位于宁波市镇海新城骆驼街道，东临西大河，南面为规划道路，西面邻接329国道，北面为新城主干道。总建筑面积约227260m2，其中地上建筑面积176680m2，规划建造15幢多层住宅和20幢7-11层的小高层住宅。该项目在总结绿城已开发的多层、小高层产品的基础上对产品有了进一步提升，同时结合当地特色，力求建设成为镇海新城一流的高品质住宅。????该项目所在镇海新城是宁波市新一轮总体规划中的重点发展区域。为积极融入宁波大都市，2003年镇海新城规划正式启动，镇海新城由骆驼片和庄市片组成，总体规划用地约46平方公里，至2020年规划总人口为40万。项目所在的骆驼街道作为未来的镇海区行政中心，现有基础设施完善、生活配套成熟，规划中的星级酒店、学校和商贸中心也将于2-3年内建成使用。该项目区位优势明显，距三江口和镇海老城区的直线距离均约10公里，交通便捷；西面隔329国道为宁波市机电工业园区（已落户企业约200家，已建成投产120家）；西北和东北部分别为九龙湖旅游开发区（九龙湖镇）和蟹浦镇、贵泗镇，直线距离分别约为8公里和6公里。???????园区采用围而不合的整体布局，园区内景观丰富，各组团高低错落，形成了灵活有序的空间形态。 一条主干道连接了整个园区，除中心会所附近设有少量地面泊车位，供访客车辆时停放外，自行车、电瓶车、摩托车车库均设在半地下停车场内，汽车库车库设在地下停车场内，以确保园区良好的停车秩序。 每户室内均设有信息箱，内设电话、电脑、电视模块、预设语音、数据网络、电视入户线缆，室内电话、数据网络、电视线缆均接入该配线箱，业主可根据需要去电信、有线电视中心办理相关的开通业务。 安保系统 摄像监视系统 在园区出入口、消防通道均设有彩色或黑白摄像机，实行24小时数字录像。 周界报警系统 园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。 出入口管理系统 园区出入口设有自动挡车闸和专用通道，实行人、车分流。业主车辆凭远距离车辆感应卡进出，访客车辆经确认同意后，由保安员发放临时感应卡进入园区，实行计时收费；业主经专用通道进入园区，外来人员通过对讲系统联系进入园区，或经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。 可视对讲及门禁系统 采用联网型可视对讲系统，可实现户内与单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。 住宅区各公寓单元门均设有门禁系统，业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼叫被访业主，业主可通过室内主机显示屏确认来访者，并可进行通话及开启单元门。 户内报警系统 每户进户门装有门磁,并接入可视对讲主机，可对其进行布防、撤防操作，在厨房内预留煤气泄漏探头管道,并可根据业主需求接入其它报警探测器，在装修时可与物业服务中心联系，由专业人员为您设计加装，费用须自理。 （6）消防报警系统 地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统。 （7）一、二期项目基本情况统计 一期总建筑面积：150710㎡（地下面积：35580㎡，多层住宅面积48400㎡, 小高层住宅面积64150㎡，共建面积：2580㎡）。 建筑层数：多层地上五层（局部四层）、小高层七到十一层、部分半地下一层车库。 建筑单体数量：29幢 单元楼道数量：54个 。 绿化率：40%。 居住总户数：800户 结构形式：框架结构。 汽车库数量：668个。 地上汽车临时泊位：143个。 库房：244个。 二期总建筑面积：76550㎡（地下面积:15000㎡，住宅（全部小高层）面积:55920㎡）。 建筑层数：地上七到十一层（局部四层）、部分半地下一层车库。 建筑单体数量：8幢。 单元楼道数量：15个 绿化率：40% 居住总户数：318户（不包括商铺）。 结构形式：多层框架结构。 汽车库数量：119个   人员配置： 一、一期交付人员配置（69人）： 1、经理1人 2、