小商业地产企业融资困境及建议.doc

中小商业地产企业融资困境及建议 摘要：在行业集中度不断提高，大型商业地产企业不断蚕食市场的情况下，中小商业地产企业融资更加困难，直接影响中小商业地产企业企业生存发展。本文对中小商业地产企业常用的融资手段进行对比分析，并提出解决中小商业地产企业融资困难的一些对策。 关键词：中小商业地产；企业；融资 房地产行业是典型的资金密集型行业，从竞标土地到房产开发，甚至到后期营销，均需要大量资金作为支撑。因此商业地产企业的融资能力对企业的生存和发展至关重要。在“去库存、促消费”的背景下，逐渐形成了房地产市场二元分化的现象，即一线二线城市价量齐涨，而部分二线城市及三四线城市房价及成交量表现乏力。以百强房企为代表的大型商业地产企业所占市场份额继续增加，2015年百强企业销售额市场份额提升至36.7%，销售面积市场份额提升至23%，进一步蚕食中小商业地产企业生存空间。随着一线城市及热门二线城市土地价格不断上涨，因此融资能力对中小商业地产企业显得格外重要。 一、中小商业地产企业融资主要通过以下途径 1.银行开发贷款 银行的信贷资金是中小商业地产企业的主要资金来源。中小型商业地产企业绝大多数都是非上市公司，因此无法利用股权或是发行公司债券完成融资，而信贷资金的融资成本相对较低，因此成为中小型房企主要的资金来源。但是银行贷款受政策影响颇大，因此常常出现各家银行对地产企业惜贷的情况。 2.房地产信托资金 房地产信托是以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式。信托公司发挥自身优势通过实施信托计划来筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取收益。近年来房地产信托发展迅速。根据中国信托业协会的数据统计，2015年4季度末，房地产信托余额为128772314.61万元，2016年1季度末，房地产信托余额为129392878.61万元，在房地产行业调整的情况下，房地产信托余额仍有小幅上涨。房地产信托具有融资灵活且资金到位较快的特点，近年来发展迅猛，但是根据监管要求，信托公司对房地产企业的资质有所谓“四三二”的要求，即开发商项目四证齐全，企业资本金达到30%，开发商二级以上资质，无形中提高了中小商业地产企业获得信托资金的门槛。 3.民间资本 对于中小商业地产企业来说，融资问题对比大型商业地产企业尤为突出，在主要融资渠道门槛提高后，民间资本作为一种替补融资手段得到中小商业地产企业的关注。它以审批简单，放款快迅速的特点积极参与到房地产融资当中，但是此类资金普通利率高、资金成本高、风险大，对于急需过桥资金的中小商业地产企业而言，民资借贷已经成为一种常见的融资手段。 4.银行其他贷款 此类贷款与地产开发贷款不同，通过地产商或其股东控制的其他经营实体进行融资，通常以商业地产项目土地进行抵押，以短期（一般是一年）流动资金贷款为主，需要满足经营主体成立至少1年以上，有一定的现金流。通常此类贷款贷出资金有限（银行会通过企业财报等信息进行一系列的测算，然后得出可贷资金），难以直接满足房地产开发需要，其次还款周期较短，对于需要通过及时售房回笼资金的商业地产企业而言，还款周期内资金压力较大。 二、中小商业地产企业融资现状分析 目前在房市回暖的情况下，中小型商业地产企业依旧很难拿到低成本的资金。原因有以下几点： 1.融资手段缺乏多样化 中小商业地产企业融资手段缺乏，低成本的融资几乎只有银行的房地产开发贷款，其他融资手段资金成本偏高，风险大，尤其是民间资本或者典当融资，资金成本均在20%以上，即使是信托资金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商业地产企业望而却步，而银行贷款受政策以及房市影响，使得中小企业难以拿到低成本的资金。 2.金融机构政策 在政策的刺激下，房市逐渐回暖，热点城市如上海、深圳、合肥等房市升温明显，原本就集中在热点城市的大型商业地产企业更加活跃，加之金融机构出于避险等因素，资金会倾向于央企、地方大型国企、上市公司等大型商业地产企业，而中小型商业地产企业的融资申请则很难获批。 3.房地产行业两级分化 在2015年，地产市场集进一步加剧。伴随房价的上涨，热点城市的土地价格水涨船高，大型商业地产企业凭借自身优势大量囤积土地，进一步挤压中小商业地产企业，迫使他们退出热点城市。而非热点城市房市平淡，甚至出现地产商降价走量回笼资金的情况。在房市平淡的情况下，以银行为代表的金融机构对商业地产企业的支持极为有限。 4.中小商业地产企资质管理水平不足 中小商业地产企业自身管理水平较低，一方面体现在项目管理粗放，造成资源浪费，产品设计不明确，加之缺乏客户分析，导致产品定位不准，营销困难。另一方面体现在注重短期利益，在房市火爆时激进拿地，导致企业财务成本偏高，房市一旦出现降温，便会出现企业现金流紧张的问题。其次企业资质偏低，中小商业地产企业的资质大多数仅仅达到行业准入的标准，而在申请银