写字楼营销招商阐述.docx

写字楼营销、招商阐述第一部分 写字楼营销一、写字楼的销售方式1.坐销： 即现场接待，开盘、强销、持销、收尾期贯穿整个过程。现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较多的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。2.直销：也称行销，目标客户明确，集中在较熟的客户或有意更换、购买写字楼的大客户上，以整栋、整层购买为主。A：上门行销命中率较高 专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关， 往往会起到事半功倍的效果。B：电话行销 根据项目定位，从商业电话薄或名片上到找客户电话，用电话方式咨 询其是否需求，但命中率较低。3、扫雷与行销不同点在于目标性不强，属于排查、扫街式销售。A:扫楼 是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料、小礼品及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累，一般中介二手部门采用较多。B:扫展会 根据写字楼的定位遇到恰当的展会去派发项目资料，有利于项目销售。命中率均低但可以大海捞针，寻找重点，锁定目标，为下一步行销做客户积累4、公关模式比行销更明确、直接、有效。写字楼的营销节点封顶前：采取整栋营销，与意向大单客户谈判。2、临封顶：若没有整售客户，则会转向整层销售；单栋则打散为层。3、临建后：如果谈判情况仍然不理想，则可全部打散销售。4、全部建好：如果销售情况很糟糕，则会选择租售结合方式。三、写字楼的营销手段第一阶段：导入期，寻找客户订作式生产。此阶段为项目初期阶段，在项目取得土地证使用权时就开展，利用合适的公关人员或策略对区域的单位和企业进行排查。第二阶段：启动期，寻找客户进行整售。 一般客户会提出一些要求，如：A：工程结构改造B：功能区域划分调整C：初装修标准D：压低整体售价E：企业冠名权要求此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低公司的资金压力和规避市场风险。第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。第三阶段、开盘期，开始销售项目进入全面销售阶段，利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市场和投资客户反应，关注点在于： A：价格 B：楼层 力争整售客户意向确定 C：户型结构 D：物业管理等在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。第四阶段：强销期，大规模放量有销售任务和回款指标，利用广告宣传、现场活动等造势，大规模放量、密集轰炸、集中销售。关注点：A：价格B：楼层 C：户型结构D: 升值 整售客户确定；整层、整售为主E: 进驻企业 F: 档次 G: 物业管理强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播、围挡)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 第五阶段：持销期，消化掉大部分面积，完成综合指标80%以上。借助强销期的余热，改变、调整、创新宣传推广策略，扩大客户打击面，适当借助价格优势消化掉绝大部分楼层和面积。关注点：A、楼层B、户型C、价格 散售为主D、升值E、进驻名企F、政府优惠政策在本阶段项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。第六阶段：收尾期，消化尾房。消化掉余下的尾房，一般尾房户型不合理、楼层位置较差、工程结构管线较多等。客户此时的关注点：A、价格B、进驻企业 散铺、边角铺较多C、物业档