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分割式产权商铺返租合同纠纷 投资分割式商铺的法律风险 投资分割式商铺的法律风险 来源： 满堂红地产网-商铺部 作者：满堂红 发布时间：2011-08-10 共有评论 0 条 核心提示： 2000年以来，分割式商铺投资方式在我国上海、北京、广州等城市逐渐兴起，目前正向国内二三线城市渗透。由于分割式商铺是新生事物，国家有关法律规定十分不完善，全国各地的地方性法规、规定更不完善。投资分割式商铺往往容易产生群体性诉讼风险。那么，投资者在投资前应当如何评估有关法律风险？ 一、分割式商铺新兴 2000年以来，分割式商铺投资方式在我国上海、北京、广州等城市逐渐兴起，目前正向国内二三线城市渗透。分割式商铺即开发商将取得大产证的商铺分割成若干小单元出售给业主，由业主支付价款的行为。实践中，开发商常常将一个类似于大商场的商铺分割成几百个小单元，出售给业主。 此类分割式商铺如果可以办理房产证，有关法律风险并不大，其主要风险表现在经营风险上。因为通常情况下，开发商对此类的分割式商铺出售，都要求通过委托有关物业公司将分割的商铺统一对外出租，业主定期分享租金收益。实际上，几百个业主可能意见不合，有的业主基于物权的排他性等性质，要求行使完整的物权权利，自行处置、出租商铺。在实践中难以有效执行，有关矛盾尖锐，容易引发群体性事件。 二、分割式商铺的法律实践 如果开发商违反规定分割商铺销售，并且难以办理房产证的，业主投资此类商铺无产权证明，难以获得法律保障。 关于商铺能否可以分割出售，我国现行法律规定并不完善。而地方性的立法也十分欠缺。在立法上走在前沿的主要是上海。 早在2004年1月，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会即已下发过《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，规定：“一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属??四、商场、办公楼批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。经行政管理部门批准或者同意后，房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续。” 2009年7月1日，经上海市人大常委会重新修订的《上海市房地产登记条例》正式生效。鉴该条例第八条明确规定：“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界限封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。” 三、分割式商铺的法律风险 如上所述，分割式商铺存在的法律风险主要集中在能否办理房产证，这是十分重要的一个问题。在投资分割式商铺时请谨慎考虑如下风险： 1、分割式商铺销售是否经有关政府部门允许销售。因此，投资者打算 投资分割式商铺，应当首先向房管局等主管部门了解有关分割式商铺是否被允许销售。具体各地法规规定不一，投资者应注意深入核实。 2、深入判断分割式商铺是否实体上分割并获得建设、消防、卫生等管理部门批准。如上所述，分割式商铺能否获得房产证是有法律风险的。如果开发商‘随意分割’，或未经许可擅自分割有关商铺并出售，而不符合物理形态的各自独立的封闭形态，则难以获得房产证。并且，分割性商铺出售应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。否则，投资者应当慎重决策。 篇二：5议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制 浅议产权式商铺售后返租模式中 开发商及经营管理公司的法律风险控制 文｜潘雯律师 摘要： 产权式商铺售后返租近年来发展迅猛，同时也带来诸多纠纷。开发商、经营管理公司在获得收益的同时，也为处理纠纷而头疼不已。本文从产权式商铺售后返租模式的发展、涉及的法律关系、立法现状等方面着手，分析开发商、经营管理公司所面临的风险，最终就风险控制提出了见解。 产权式商铺是近几年非常流行的一种商业地产开发模式，所谓产权式商铺即开发商将其开发的大型购物广场分割成一个个小面积铺位进行出售，出售后并非由业主直接进行经营，而是将铺位返租给开发商指定的经营管理公司，由经营管理公司进行招商经营，业主收取租金，产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。 一、产权式商铺售后返租模式的发展 这种产权式商铺在上个世纪90年代中期从香港传入我国，但是这个模式理论上和实践上都不够成熟，出现了很多问题，因此在2001 年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第四十二条中明令禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，但是已经竣工的商品房还是可以通过售后包租的方式进行销售