年 股份制商业银行行长席会议材料行业研究列.doc

2003年中国股份制商业银行行长联席会议材料行业研究系列报告中国房地产行业研究报告课题负责人：沈 思（董事会秘书兼总行发展研究部总经理）陈耀琪（总行发展研究部总经理助理）课题执笔人：李松涛（总行发展研究部博士）上海浦东发展银行二00三年八月 目 录摘 要第一章 中国房地产行业发展概况第一节 我国房地产行业的发展回顾第二节 我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力第三节 对于本轮房地产复苏和92-93年的比较第二章 中国房地产市场发展情况的特征分析第一节 我国房地产市场供给方面的主要特征第二节 我国房地产业需求方面的主要特征第三节 房地产过热现象出现，房地产泡沫应警惕第三章 我国主要城市房地产市场的分析第一节 北京房地产业现状第二节 上海房地产业现状第三节 广州房地产业现状第四节 深圳房地产业现状第四章 当前行业焦点问题及政策热点分析第一节 行业焦点问题及对策第二节 行业政策热点第五章 中国房地产企业的分析第一节 我国房地产企业的行业特征和经营模式第二节 我国房地产企业10强的相关特点分析第三节 我国房地产10强企业2003年的相关发展第六章 对房地产企业相关信贷政策的建议 内容摘要本研究报告对我国房地产行业的发展、相关市场特点和相关企业特征进行了研究，并在此基础上，对我国股份制商业银行的房地产业信贷投向给出相关建议。首先，报告对我国房地产行业发展概况进行了总结和回顾，对本轮房地产复苏和92-93年进行了对比，并对我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力进行了分析。其次，报告对我国房地产市场的发展情况做出分析。具体从房地产市场供给和需求两方面分析了近年来我国房地产市场的发展特征。分析表明，在供给方面，我国房地产开发总量持续增加，开发结构明显改善，房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增加，房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象。而在需求方面，我国商品房持续热销，平均价格稳步上升，个人购房比重急剧增加，人均住房面积逐步增加，住宅需求占比较大，而办公楼、商业用房需求增速趋缓。与此同时，我国部分地区出现房地产过热现象：房地??市场的投入过快，空置面积上升较快；投资比例增大，投机现象显现；房地产企业负债高，银行贷款投入较大；房价收入比例较高，有效需求增长有限；房地产投资速度明显高于GDP增长速度。因此需要警惕房地产泡沫的发生。报告还对我国北京、上海、广州和深圳等四个主要城市的房地产市场发展的现状进行了分析，并做出了相关预测。由于发展路径不同，各地的房地产市场表现出不同的特点：北京市场目前二手房交易持续低迷，写字楼市场需求乏力，公寓市场竞争加剧和别墅市场空置率上升，与此同时郊区住宅得到快速发展；而上海房地产市场第一季度房产市场供需两旺，个人住房商业贷款增势温和回落，低价房趋于火爆，而高档二手房遭冷遇，办公楼市场步入上升通道，上海楼市步入大盘时代 。而在广州尽管第一季度楼市发展态势良好，但“空置房”压力渐显露。深圳房地产市场当前的发展态势良好，但也存在潜在的泡沫隐患。报告还对当前房地产行业焦点问题及政策热点进行了分析，尤其对2002年以来的主要房地产政策进行了深入分析。报告对我国房地产企业的行业特征和经营模式进行了分析，并以我国房地产上市企业10强为重点，对我国房地产企业的相关特点进行了分析。报告最后提出了对于股份制银行房地产行业相关信贷政策的建议。 股份制商业银行行业研究报告 ——房地产业上海浦东发展银行2001年我国正式加入世贸组织后，我国经济发展进入新一轮战略机遇期，许多行业都焕发出勃勃生机，呈现出良好的运行态势。为了进一步把握我国行业发展脉络，挖掘银行信贷商机，在2002年全国十家股份制商业银行年会上，十家行一直同意将行业专题研究确定为2003年股份制银行行长年会交流材料，以共同促进股份制商业银行行业信贷政策的改进与完善。为此，我行选择了房地产行业和信息产业软件行业作为研究对象，本篇是关于我国地产行业的研究报告，力图对该行业的发展状况和相关企业进行系统分析，从而总结提出相应的银行信贷建议。第一章中国房地产行业发展概况第一节、我国房地产行业的发展回顾国际和国内的实践经验表明，房地产行业是一个与经济周期同步发展的行业，其投资周期与经济增长周期同步伴生性的特征非常明显，对于中国而言，改革开放20多年来，由于存在计划经济向市场经济转轨，体制改革不断深入、对外开放不断扩大的背景，房地产业的发展与宏观经济改革（尤其是我国住房制度改革，具体进程见表1-1）的推进也存在必然的紧密联系。表1-1、我国住房制度改革的进程 时间 住房制度改革的推进 1980年6月 提出实行住房商品化政策，城镇住房改革改革来开序幕 1980 -1985年 优惠出售住房的试点期 1986-1990年