华侨城物业公司全面预理优化策略.doc

华侨城物业公司全面预理优化策略 3华侨城物业公司全面预算管理的现状分析 3.1华侨城物业公司概况 深圳市华侨城物业服务有限公司隶属于华侨城集团，是集团下属一级子公 司?公司成立于1995年12月?公司属于一级物业管理资质，旗下拥有多家分? 子公司及关联企业，现为深圳市规模较大?整体实力较强的物业企业? 华侨城物业公司目前已成为了一家员工人数近5000人，年营业收入5亿元 人民币，管理物业面积约800万平方米的大型物业服务企业?公司业务范围覆盖 深圳?北京?上海?成都?南京?武汉?等12个城市，拥有15家分?子公司， 初步完成了在全国发展的战略布局?参与物业管理的项目类型包括综合大社区? 别墅?高层住宅?多层住宅?商业街?商业广场?酒店式高层公寓?甲级高档写 字楼和政府办公大楼等等，共创建了6个国优级?4个省优级和3个市优级物业 管理小区（大厦），1个全国文明市场? 华侨城物业本部下辖七大部门，分别是财务稽核部?品质管理部?安全保卫 部?工程部?市政管理部?行政部及人力资源部?本部下属共有5个职能服务中 心：消杀中心?配送中心?市政维护中心?停车场中心，维修中心；四个会所： 天鹅堡会所?东方会所等；20个一级管理服务中心：天鹅堡服务中心?纯水岸 服务中心等? 物业行业属于服务型行业，其现金流入和现金流出频繁，管理链条长?监督 和监控比较复杂?华侨城物业公司最近的十几年时间里发展很快，特别是上海和 北京这些发达经济城市，物业管理的水平还是很高的，而一些二三线城市物业管 理还需要加强，也需要进一步的完善这类企业的服务形式? 3.2华侨城物业公司外部环境分析 3.2.1“PEST模型”分析 PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行 业和企业的各种宏观因素?对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特 点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）?经济 （Economic）?社会（Social）和技术（Technological）这四大类影响企业的主要 外部环境因素进行分析?简单而言，称之为PEST分析法? 随着我国综合国力的增强，国民经济的发展，人们生活的提高，物业服务行 业有着不可估量的发展前景?截止2012年底，据不完全统计，物业服务企业71000 余家，物业服务从业人数约为612.3万人?近几年，物业行业发展速度较快，同 时也暴露了许多问题? （1）政治法律因素：我国的物业管理法制尚不健全?到目前为止，我国物 业管理法律还没有形成完整系统的体系，大部分物业法条都属于地方性法规或办 法，高层次的法律法规少，操作性强的法律条文少，且各地颁布的物业条例标准 大多不一致，这给依法解决物业管理中存在的纠纷带来了困难?所以，物业管理 工作的当务之急就是建立完整?统一?科学的物业管理法律体系? （2）经济因素：物业服务行业是一个投入少，见效快，收益大的产业，这个 行业具有较大的带动能力，它不仅吸纳了大量的劳动力，同时对改善人民群众? 生活发挥了重要作用，其为密切相关行业（如空调?电梯维修?清洁绿化等）提 供了大量就业机会，为保持经济持续增长发挥了重要作用? （3）社会与文化因素：物业服务属于基础性的服务行业，充足的物业设施和 物业服务队伍有助于人们良好的交流和沟通，有助于小区形成良好的氛围，构建 和谐社会? （4）技术因素：现在房屋建筑?物业设施的建设采用了许多高科技的技术， 包括了电子信息技术?网络应用技术等?这些应用广泛使用在物业服务系统里： 道闸系统?信息呼叫系统?可视系统等，它们为物业管理提供了极大的便捷性? 高效性，使物业服务越来越智能化? 综上，物业服务行业将进入一个快速发展时期，其不仅需要尽快完善相关物 业管理法律体系，同时还要积极创新物业管理理论与实践能力，这样才能抓住机 遇，不断将行业做大做强? 3.2.2“波特五力模型”分析 五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战略 制定产生全球性的深远影响?此模型用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户 的竞争环境? （1）潜在进入者的威胁：首先，物业行业进入与退出的壁垒不高，企业能在 短时间内进入物业市场并且抢占市场?其次，一般房地产商开发的物业都是按照 楼盘的品质和实力邀请相关的物业，品质高的楼盘或小区邀请知名度高?实力雄 厚的物业入驻，品质低的一般邀请普通物业入驻?而华侨城物业公司属于中高档 物业类型，所以其竞争范围主要是与中高档物业企业，如万科?绿地竞争?最后， 一般大型的房地产开发企业都有附属的物业公司，其地产开发的楼盘基本上都由 其附属的物业公司或控股的物业公司入驻，所以新进入的物业公司由于实力和品 牌知名度不高，对华侨城物业公司基本够不上威胁? （2）供应商的议价能力：