华远长沙金外滩综合项目经济测算方案.ppt

长沙金外滩综合项目经济测算报告 物业体量定位-容积率筛选 占地面积：105354平米 容积率小于6.0（约建筑面积60万平方米）的建筑方案可获政府通过；根据市政府批文，可以在9.0以内进行调整。 物业体量定位-经济测算方案设定 物业体量定位-测算前提和假设依据 财务成本一律按8%计算 持有物业的价值评估从物业30年租金收入的折算进行，不考虑进驻业态 不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素测算项目整体的税后回现利润率和项目利润率。 项目税后回现利润率是指不考虑持有型物业资产价值的基础上，就销售型物业的销售收入计算的项目税后利润率。 项目利润率是指同时考虑销售型物业的销售收入和持有型物业 资产价值的所计算的项目税后利润率。 物业体量定位-方案一------测算前提和假设依据（R=6.8） 物业体量定位-方案一------测算前提和假设依据 物业体量定位-方案一------开发节奏模拟 物业体量定位-方案一------销售额模拟 物业体量定位-方案一------总投资成本 物业体量定位-物业体量定位-方案一------现金流量表 物业体量定位-方案一------项目资金投入回收平衡表 物业体量定位-方案一------利润估算 物业体量定位-方案二------测算前提和假设依据 物业体量定位-方案二------测算前提和假设依据 物业体量定位-方案二------开发节奏模拟 物业体量定位-方案二------销售额模拟 物业体量定位-方案二------总投资成本 物业体量定位-方案二------现金流量表 物业体量定位-方案二------项目资金投入回收平衡表 物业体量定位-方案二------利润估算 物业体量定位-经济测算方案对比 物业体量定位 END 谢谢聆听 长沙金外滩项目 R=8.3 R=1.0 R=6.8 选择两种容积率，从成本，利润等方面，并综合考虑市场的情况下进行测算，寻找最佳的物业体量组合方式。 方案一 方案二 8万 8万 酒店（包括酒店式服务公寓） 17万 8万 15万 6万 24万 840000 8.3 12万 SOHO 8万 写字楼 30万 商业 6万 公寓 4万 680000 6.8 住宅 总建筑面积 容积率 要说明的是，我们进行的测算是为了定性地比较判断哪一种更适合于本项目，并不是完全精确。寻找合适的方案对本项目进行一个最终的收益预测 10800元/平米 120000平米 SOHO ------ 12000元/平米 15000元/平米 13000元/平米 10200元/平米 销售价格 3000元/平米 建安成本 体量 60000平米 公寓 80000平米 酒店 80000平米 写字楼 300000平米 商业 40000平米 住宅 类型 商业 酒店 SOHO 写字楼 公寓 普通住宅 全部持有 商业自持50% ，销售50% 全部销售 写字楼自持50%平，销售50% 全部销售 全部销售 销售与自持比例 　 　 　 　 　 　 20000 40000 　 　 　 60000 公寓 7000 8000 10000 60000 100000 15000 20000 20000 20000 20000 20000 300000 商业 　 　 　 　 　 30000 　 　 　 　 50000 80000 酒店 10000 20000 10000 　 　 　 　 　 　 　 　 40000 住宅 　 　 　 　 　 　 　 　 40000 50000 30000 120000 SOHO 　 　 20000 30000 30000 　 　 　 　 　 　 80000 写字楼 17000 28000 40000 90000 130000 45000 40000 60000 60000 70000 100000 680000 地上建筑面积 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 总面积 项目 105,00 120,00 150,00 600,00 1,050,00 225,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 　 商业 102,00 204,000 102,00 　 　 　 　 　 　 　 　 　 住宅 　 　 　 　 　 　 　 　 432,00 540,00 324,00 　 SOHO 　 　 120,00 120,00 240,00 　 　 　 　 　 　 　 写字楼 　 　 　 　 　 　 260,00 520,00 　 　 　 　 公寓 207,00 324,00 372,00 720,00 1,290,00 225,00 4