南京别墅房地产市场深度分析研究报告.doc

目录 目录 1 一、南京市别墅市场发展简述 3 1.1第一代别墅产品 4 1.2第二代别墅产品： 6 1.3第三代别墅产品： 7 1.4第四代别墅产品： 8 1.5目前南京市别墅产品 10 二、南京别墅市场区域分析 11 2.1、江宁板块分析 13 2.2、泛东郊板块分析 15 3.3、其他零散板块分析 17 三、分区域典型别墅项目分析 20 3.1江宁板块典型楼盘分析 20 瑞景文华 20 复地朗香 31 玛斯兰德 35 山水华门 40 翠屏国际城 43 奥斯博恩 46 3.2泛东郊板块典型楼盘分析 54 亚东沁兰雅筑 54 3.3其他零散板块典型楼盘分析 60 仁恒玉兰山庄 60 凤悦天晴花园 65 南京别墅市场分析 “别墅”英文VILLA，源自法语，可直译为“乡间的小屋”，产生于欧洲。在美国传统词典解释为：富有、有钱的人在乡村拥有的大的豪华房子。03年，国土资源部叫停别墅用地供应，南京别墅开发商放缓了开发速度，延迟产品上市的时间，别墅的供应量持续减少，前两年南京别墅价格持续高走。到2005年。政府对房地产市场进行了宏观调控，因此，整个2005年，南京楼市的情况显得很矛盾，一方面住宅和别墅大批量上市，以期缓和供需矛盾，另外一方面却是持币待购的购房者犹豫不决，对市场持观望态度。同期出现还有豪宅帝豪花园、东方花园。 钟山风景区片区： 风景区腹地 以大型纯别墅区帝豪花园为代表，其地段特别、形象高档，尽管起售价只有6,000元/ M2，但其销售情况并不好，只能通过出租外企的老总维持。转机出现在2000年帝豪的再出租市场红火起来以后，买房投资人对帝豪的关注，另一个原因是银行按揭的落实。目前售价达到15000—20000元/ M2。 玄武湖畔： 以金陵御花园为代表，只有沿湖的20多栋，售价10,000多元/ M2，很快销售一空。 月牙湖畔 最早的紫金山庄，后来陆续出现金陵御庭园、月牙湖花园、明湖山庄、大邦花园，以单体与双拼为物业形态，但总体量只有60多套，销售单价在10,000—15,000元/ M2之间，每套总价基本在300万元左右，销售情况良好，但以社区距离交通干道的位置远近而去化有快有慢。 该片区的主要特点： 占尽地利优势，享有无可替代地段；属概念中的高尚住宅区，人气很旺；总栋数不多，除帝豪外，总数不超过100套；自住型客户与公司型客户兼而有之；单套面积较大，多在300平方米左右；产品品质极其一般，消费对象为南京率先暴富一族。 江宁地区： 百家湖片区： 以百家湖别墅花园与湖滨公寓的沿湖别墅为代表，有典型的第一代别墅的特征，房型大而无当，品质不敢恭维，总体量不过百十来套，销售较好。 东山镇： 主要是武夷花园的30栋沿秦淮河分布的别墅。 该片区的主要特点： 由于地价低而售价较低，外环境极好，购房客户中投资客极多，除少数自用外，多数作为第二居所。第一代别墅产品为高价别墅，最大优势在于对山水环境的借势，产品除形式上的不同外，在房型设计上与跃层公寓没有多少区别。别墅作为一种试探性产品，体量较小，其优势更在于与市中心的距离较近，而不在产品本身。 1.2第二代别墅产品： 大致出现在98年底、99年至2000年，以亚东花园城与江宁地区的低价别墅为代表。 亚东花园城： 仙鹤山庄、雁鸣山庄、半山苑，一年左右的时间，亚东公司以小步快跑的策略，连续推出好几个楼盘，最初别墅的售价只有1,800元/ M2，最高也不过2,500元/ M2，体量大概在200栋左右，后以联排别墅为主要形式推出的听泉山庄，虽有30多套单体别墅，价格仍只有3,000元/ M2左右，仍是以低价取悦市场。 江宁地区： a、东山镇：武夷花园的联排别墅 b、岔路口：碧水湾的单体与双拼别墅 c、麒麟镇：锦绣花园的单体与双拼别墅 d、百家湖周边：湖滨世纪花园的单体别墅，中国人家的中式排屋。 综述： 虽然江宁的这部分别墅上市时间较晚，2001年仍在市场热力售卖，但由于其产品较差，规划设计起点较低，仍将其 划归第二代产品。第二代别墅为低档别墅，一个最显著的特点：主打卖点为低价格，选址全部位于传统概念中的郊区，环境卖点较为突出；与第一代的消费对象相比，平民色彩较为浓郁，不再集中于暴富一族，同时别墅的体量开始放大；但产品本身并无明显进步，质量、产品设计依然存在不少问题，产品外相缺乏高贵感。 1.3第三代别墅产品： 大致出现在2000年底，但发出异彩是在2001年，以单一楼盘为代表，位处拥有造别墅环境的地区——亚东。 金陵家天下： 其虽被评为2001年南京别墅明星，但细作考量，却仍是混杂型社区，单体别墅只有34套，占有大多数的是联排和四拼、双拼别墅（139套），另外尚有66套高级公寓，畅销产品为排屋，单体在调低售价的同时（从5,000元/ M2起售调至4,500元/ M2），去化速度却仍