成都置集团商业地产销售模研究.doc

编号：JY-060612001 商 业 地 产 销 售 模 式 讨 报 告 成都置信资产管理公司商业运营部 商业地产销售模式研究 商业建筑分类与布局 1、建筑分类： 类别 面积区间 概念 案列 集中 5000平米以上闭合商业 多个经营主体通过业态功能互补完成项目商业功能实现 天府汇城、新城市广场等 独栋 8千－1.5万平米 单体商业建筑，经营主体为单个商业主体完成项目商业经营 人民商场、九龙购物广场等 底商 200平米以下 我们常见的商铺，拥有独立的物权，有些底商含2－3楼 锦里、莱茵时代广场 裙楼 2000平米左右 没有空间分隔，商业面积较大，顶层有明显塔楼式住宅 莱茵时代广场 2、商业布局分类： 商业聚合形态 点式 线式 面式 体式 空间特征 独立式建筑 内部空间贯通 沿交通线排列构成街道空间 建筑分组分群，片区整体规划 建筑竖向开发，高层地下结合 交通组织原则 独立周围街道合理组织内外流线 建立步行化交通组织系统 组织区域交通体系纳入城市网络 利用多层空间开发立体交通体系 规划设计要点 合理利用基地组织商业环境满足购物行为需求 重视街道空间环境设计 合理规划城市空间序列 综合利用城市地下空间 商业建筑类型 大中型商场、市场 商业街 购物中心 商业广场 复合商业大厦、地下商场 在实际操作过程中，商业布局由点、线、面、体的方式演变成L型、U型、圆型、三角型、椭圆型等不同的形态分类。 商业地产的价值体现 1、销售价值 是指开发商在开发商业建筑后进行销售，其销售价格往往是开发成本的2－5倍。这种高附加值的销售价格对开发商开发商业地产带来较高的利润空间，所以成为销售价值。 2、交换价值 开发商将商业物业抵押给银行进行贷款，从而获取现金流的一种途径。因为物业有销售价值，所以获取的现金流量大于住宅地产。 3、投资价值 这是指投资者在购买商铺后，能产生物业增值而带来的较高的收益。 4、经营价值 商业物业是经营者进行商业经营的场所，经营者通过在这些场所经营，产生经营收益。 以上四种价值我们称为商业地产的“四大基准价值”。 商铺的销售模式 通过物权的转移方式或转移途径来划分商业地产的销售模式，作为我们内部的分类标准。按照此类标准划分为“物权转移”与“非物权转移”两种销售模式。 （一）物权：顾名思义就是权利人对物享有的权利。在法律上，物权是权利人在法律规定的范围内，直接支配物并排除他人干涉的财产性权利。 物权有下列特征： （1）物权是一种对物支配权。物权的作用在于保障权利人对物的支配，从而享受物的利益。 （2）排他性。这主要是指一物之上不能同时有两个以上内容互不相容的物权；物权具有直接排除不法妨碍的性能。 （3）对世性，物权的义务人是除权利人之外的所有人，因此其义务主体是不特定的。 （4）绝对权，物权的实现不需要义务人的积极协助，以权利人对标的物进行合法支配为惟一要件。 我们将物权所包含所有权，使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出（转让）方式作为分类的测评指标。 （二）物权转移销售 1、完全的物权转移 （1）概念：物权通过销售途径，由开发商全部转移到购买方。这种销售模式，我们称作完全的物权转移。 （2）类型：独立式商铺销售 销售完成后权属转移情况：： 开发商 购买方 是否具有所有权 × √ 是否具有使用权 × √ 是否具有退出（转让）权 × √ 是否具有收益权 × √ 是否具有抵押权 × √ 是否具有担保权 × √ 比如我们西部鞋都项目、莱茵时代广场部分项目都属于独立商铺销售项目。 2、带条件的物权转移 概念：开发商在销售过程中为了促进商业销售，而对购买方承诺的条件。 如：开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、利润共享、保底分红。带租约销售，即先，优点：? 解决销售问题，快速回笼资金。? 使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。? 缺点：? 现金流量的考验。商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。? 合同到期后面临再次选择的问题。“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。? 售后返租对各方的好处是明显的。对开发商而言，能够很快的以高价销售出去，让资金快速回笼，获得收益；对银行而言，40%～50%的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限并