房产介培训手册.doc

中 介 部 物 業 顧 問 入 職 培 訓 手 冊 目 录 房地产特性…………………………………………………………………（2--3） 房地产基础知识…………………………………………………………（4--8） 影响楼价因素 …………………………………………………………（9--10） 房地产经纪人的基本要求和作用…………………………（11--13） 房地产经纪人的基本礼仪…………………………………… （14--16） 收盘登记指引………………………………………………………… （17--20） 中介部收放款制度………………………………………………… （21--23） 关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识……………… （24--31） 办理二手房买卖手续及有关流程 ……………………… （32--36） 房改房的交易专题………………………………………………… （37--40） 填写成交报告指引…………………………………………………………（41） 房地产经纪人的工作方法 ………………………………………… （42） 房地产经纪人业务技巧…………………………………………（43--44） 房地产的特性 房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。 房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分。所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。 房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性： 不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。 房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。 品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。 价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。 使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。 供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。 用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。 价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。 　　　　　　　　　　　　 房地产基础知识 房地产知识 （一）房地产开发 １．房地产开发公司类别及功能 1）内 资(境内投资主体设立的)综合性开发公司――可不断开发新的项目 项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。 2）外 资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发公司及项目公司 ２．按注册资金区别等级 一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率 达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相 当的房地产开发投资额等； 二级：注册资本不低于2000万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达 100％；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等； 三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达 100％；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；