房地产市场研究广州荔湾芳村西塱项可行投资分析.doc

目录 1 芳村概况 3 1.1 人口规模 3 1.2 交通设施 3 1.3 市政配套 3 1.4 发展机遇 3 2 芳村住宅市场分析 4 2.1 芳村住宅成交状况分析 4 2.2 芳村楼市板块分析 5 2.3 芳村楼市发展趋势 8 3 芳村商铺市场分析 9 3.1 分布特征 9 3.2 价格特征 10 3.3 租赁市场 11 3.4 经营特色 13 4 项目初步建议 14 4.1 项目分析 14 4.2 项目SWOT分析 15 4.3 项目定位 16 芳村概况 人口规模 目前拥有46.2平方公里土地，居住人口万，人口密度较低按市政规划，芳村将成为未来广州西岸首席大规模人居区域，届时居住人口将达到3人口。目前珠江大桥(新桥)已经通车，加上珠江隧道、地铁和将要修建的洲头咀新隧道，芳村与老城区的交通连接越来越紧密在未来几年内，芳村的交通格局将形成一个环、两条地铁、两条高速公路、三个城市出入口、六座过江桥(隧道)合纵连环的交通网络体系。一个环即珠江大桥内环放射线；两条铁路即一号线及广佛地铁线；两条高速即环城高速西南环、广珠高速西线；三个城市出入口即广佛公路、盐步穗盐路、南海联桂路；六座过江桥(隧道)即珠江大桥、如意坊大桥、黄沙隧道、洲头咀大桥、东沙大桥、鹤洞大桥。近年市政基础设施的投入：全长2.2公里的芳村大道已扩宽为40米景观大道；全长近1公里的珠江长堤景观路按二沙岛堤岸标准进行建设，；一批广州“中变”工程和“穿衣戴帽”工程完成；广佛出口放射线道路、广珠高速西线、市盐路-花蕾路、断头路的改造等大批量工程的进行。在市政设施的日益完善下，曾经功能单一、网点缺乏的芳村商贸业，经过规模化、多元化调整，先后建起南方茶叶市场、广州花卉博览园、花鸟鱼艺市场、风情酒吧街、汽车城、美食街等一系列特色业专业市场；陆居路的改造建设为广州市增添第三条商业步行街；地铁一号线、广佛地铁沿线好又多、东方家园、汽车城等众多实力商家竞相落户，形成大型商业网点，为建设广州西部商贸中心创造了良好的商业氛围。在广州市政实施的“西联”战略体系下，为了寻求芳村与荔湾两区的共同发展，打造强大而有活力的新区域——“新荔湾”。芳村作为“新荔湾”发展的重头戏，有着不可限量的价值与前景。政府也投入巨资，从生活配套、文化、教育、交通等各方面入手，提升“新荔湾”居住环境水平。 分析： 从上表可得出，近几年来广州整体楼市大幅放量价格上升，而芳村楼市并未受到辐射，预售住宅成交量稳定，价格平缓，直至05年第一季度为止，芳村整体住宅楼市呈现波动不大的状况。2004年，荔湾区一手住宅的成交均价为5422元/平方米，而芳村区一手住宅的成交均价仅有3462元/平方米，两者相差接近1600元/平方米。芳村拥有46.2平方公里土地，人口万左右，人口密度较低，可土地丰富。芳村迈进“新荔湾时代生活” 市政建设力度加大，使芳村区的交通和居住环境得到很大改善，大型批发市场频频入驻，芳村作为广州西南门户的地位日益突出 以往芳村曾被认为是广州开发相对落后缓慢的地区，地铁一号线的通车一度刺激当地的居住和商业发展。但由于交通、居住环境等种种因素，芳村始终未能摆脱楼价低廉、居住环境欠佳、商业不发达的状况。但随着市政建设加大规划力度，芳村有了“两桥一隧”（新珠江大桥、鹤洞大桥、珠江隧道），配合地铁一号线穿梭其中，芳村发展迅速，不断向“新荔湾时代生活”的战略目标迈进。 目前芳村划分为三大片区：东片（鹤洞、沙涌）；中片（花地大道一带）；西片（区府、桥小区）。对芳村来说“两桥一隧”起了举足轻重的作用，是连接芳村和其他各区的重要枢纽。 东片有鹤洞大桥，是连接芳村区和海珠区的主干道。这里集中了广钢职工和部分拆迁户、解困房，在00元/。中片以花地大道为核心，具有地铁、隧道的资源优势。其中花地湾、汾水、茶窖共同组成芳村的中心地带，而相应的饮食、休闲娱乐等消费项目也多集中在这个地域内。因此该片的楼价最高，价格00～200元/不等。西片主要由桥东小区组成，与珠江大桥直接驳通，是区政府、机关办公楼集中地，配套设施完善，楼价3500～00元/。　　楼盘名地点 介绍 现在价格 四季花园 花地大道南以西 总占地面积4.6万平方米总建筑面积14万平方米总户数：1216户 00元/ 逸彩新世界 芳村大道西 占地 万平方米，目前芳村最大的楼盘元/（带装修） 翠竹苑 花地大道 规划占地9万m2，总建200000m2，由6栋23-33层高层组成，共344户，商业200套，商业已租赁给医疗器械厂。面积：80-120m2。购房以本地客户为主。 二期：5000元/m2㎡元/㎡ （） 花地城广场 花地大道北93-103号 为芳村中心区域标志性楼盘，由多幢高层组成，周边生活配套成熟。 5000元/ 金海域 芳村坑口地铁站西出口 恒基项目 山村桥以东，离江边约