房地产项车位销售策略.doc

XX项目车位销售策略 第一·项目及周边车位物业调查 项目一期车位（表1） 车位个数 总建筑面积 产权面积（个） 目前销售个数 销售价格 规划户数 比例 产权车位 A库 87 3309.38 38.23 15 88800 438 92.9% B库 10 382.3 38.23 3 80000 C库 165 6264.12 38.23 94 75800 人防车位 A库 34 1292.18 38.23 6 78800 B库 24 907.64 38.23 5 70000 C库 87 3198.37 38.23 5 66800 备注 从目前车位出售的户数来看，共计128户，占项目一期车位数的31％。 12、13、15栋车位（表2） 车位个数 总建筑面积 产权面积（个） 目前销售个数 销售价格 规划户数 比例 产权车位 A库 10 441.65 44.08 9 88800 64 56% B库 6 279.36 44.08 5 80000 C库 19 837.92 44.08 17 75800 备注 从目前车位出售的户数来看，共计31户，占车位数的86％。 项目周边车位物业现状（表3） 车位个数 租赁价格（含物管费） 出售价格 目前售出个数/比例 目前租赁个数/比例 规划户数 车位/户数比 东玺门 380 350元/月 地下车位 10.8万/12.8万 150个 39％ 636 60％ 漾福居 210 6.08万/10万 55 26％ 225 93％ 西子花苑 900 1565 58％ 星城世家 800 7-8万 190 24% 1100 73％ 世嘉华城 280 300元/月 7.8-10.5万 150 53% 45 750 38％ 蔚蓝天空 150 230元/月 10万 78 50% 60 295 51％ 亚华香舍 500 230元/月 10.8万 400 80% 80 1100 46％ 第二·周边项目车位物业营销方式 漾福居，平均价格为8-9万元/个，比XX项目平均高出1万元，现销售55套左右； 星城世家，7.4~8.2万/个，要求一次性付款，无折扣； 西子花苑，还未开始销售； 东玺门，地下车位，价格为10~12.8万/个， 营销方式为： 1、销售员与已购房客户一对一联系，每户发放“车位认购确认函”，逼迫客户确认购买还是放弃认购权； 2、在东方新城一、二期广作宣传，粘贴广告通知，宣传车位稀缺性及投资价值； 3、报纸广告投放（晨报半版，2次）； 4、请政府相关部门配合，加强周边违章停车查处； 5、采用分期付款方式，首付三成，余款可在交房前分次付清，一次性付款优惠9000元； 世嘉国际华城，小区交房入住后，销售价8万元左右/个，租金300元/月，由物管配合，小区内严禁车辆露天停放，一律下地下车库，迫使业主购买； 亚华香舍花都，地下车位是在交房入住后开始销售，租售并举，售价在10.8万/个，租金230元/月，随着小区入住率高达95%，车位已供不应求，基本销售一空。 第三·市场车位物业投资回报比较 市场车位物业投资回报比较 市场车位物业投资回报（假设8万元/个） 月租金 年收益 收益率 300元/月 3600 4.5％ 40㎡小户型物业投资回报（假设总价18万） 月租金 年收益 收益率 1000元/月 12000 6.66％ 投资基金回报（假设本金8万/1年期） 股市基金市场火爆 平均年回报 收益率 07年上半年普遍基金收益率30%以上 24000 30% 银行存款利息回报（假设本金8万/5年期） 利息收入 平均年收入 收益率 20862元 4172 5.2155％ 第四·背景分析及调查结论 A、从周边同类项目车位配比率、实际利用率来看，XX项目项目车位物业供大于求。 从项目车位配比来看，同类项目来中，XX项目最高，一般项目平均在50%左右，随着城市发展，新项目，车位配比逐步走高；过高的配比，XX项目车位一段时间将供大于求。 B、从消费能力/投资心理来看，项目业主对车位物业的需求空间并不明显。 随机抽取部分有车业主，约60％的人表示不会考虑购买车位。约40％的人表示将会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置。随机抽取部分无车的项目业主，基于消费能力和投资回报的考虑，加上目前股市基金红火，约80％的人表示最近将不考虑购买车位。 从上表3也反映出这点，银行储蓄或投资住宅、购买股票基金收益均高于购买车位。 C、市场反应冷淡，部分项目不销售车位，而是长期持有，提高租金，以租受益，等待时机成熟。 根据对市场的了解，部分实力楼盘