合富辉煌西安香江湾托斯卡纳项目提案.doc

合富辉煌_西安香江湾托斯卡纳项目提案 2.8% 0.29万㎡ 别墅 所占比例 建面 物业类型 地块 4.93万㎡ 5.27万㎡ 4# 地 块 花园洋房 50.2% 景观高层 47% 第二部分：市场分析结论 宏观市场:整体向好,宏调政策影响有限。 价格总体稳中趋升，成交量逐步放大。 区域市场：本项目处于价值的“峰值区”。 随着开发热点的转移，项目将处于区域的峰值区。 1 2 3 1长乐路—2欧亚论坛—3世园会 新核心：世园会+商务区 洋房市场：具有稀缺性，改善型买家为主。 全市范围的供应量及特征 浐灞区域范围的供求量及后市供应量 高层市场：景观作为最重要的价值分水岭，投资者为主。 详细数据参见提交的详细版本 60%:40% 重要结论之一:花园洋房市场研判 西安花园洋房产品数量有限，主要集中在曲江和浐灞区域。 浐灞区域因其土地丰富、景观突出，成为洋房供应的主要市场，预计后市供给2万平米左右。 浐灞区域内洋房总价集中在100-200万之间。 洋房面积集中在148、176、220平米。 洋房客群60%来自于东郊区域，20%来自于除东郊外西安其他区域，还有20%的外地人口。在关注居住环境的同时也希望项目升值。 单盘年度成交量最高可达3万平方米，足够支撑本项目。 重要结论之二:高层市场研判 西安高层产品已成为市场主要供给业态。 浐灞区域在售高层产品主要分为两种形态：普通高层和河景高层。普通高层满足城东以及浐灞区域内刚性需求，中高端定位的河景高层满足改善型及投资性需求。 浐灞区域内河景高层总价集中在150-250万之间 河景高层面积集中在150平米左右 河景高层客群60%来自于西安市内，40%来自于除东郊外西安其他区域。客户最关注的是项目能否升值。 第三部分：项目定位 SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 地理位置优越，与世园会隔河相望； 占地1000亩；体量较大 配套丰富，为高端城市综合体； 香江地产专业团队15年开发经验,多个国际大都市综合体的开发者和业主. 区域内有铁道经过，有噪音污染； 道路尚未修通； 区域商业配套尚不完善。 区域具备吸纳投资性客户可能； 区域配套奇缺，项目配套成为核心优势； 部分楼盘售价较高； 托斯卡纳风格与绿地国际生态城定位雷同， 面临龙湖·弗莱明戈西班牙风情花园洋房的直接竞争； 区域内竞争项目同质性较强； 核心策略 区域价值界定 改变比价体系 “双核心中央” 世园会与商务区创造新核心的中央、峰值区 “超越区域价值，比肩世界价值” 对比北京的奥运村、上海的世博会周边的升值空间 造核心竞争力 “超越景观-品质，整合价值平台” 在景观与品质之上,整合企业资源,创造高端价值平台 整体定位 世界的园 香江的湾 世界的园： 2011世园会、千亩托斯卡纳庄园、广运潭湿地生态区等资源打造项目； 香江的湾：这一河段与景观资源，是因为香江这样一个高端价值平台，而步上一个新的台阶（景观只是基石，构造之上的更大平台才具有超越时间局限的价值）； 浐灞的明天因香江湾而精彩！ 香江湾——臻藏爱与优雅 生活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素； 事业平台：旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会； 修为平台：旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源； 生活 修为 事业 业主 定位跨界：为业主创造生活、事业、修为的高端平台 生活平台 修为平台 修为平台 产品定位 客户-产品策略 通过对项目周边市场分析及客群消费心态研判，其高层产品需求特征： 投资客群居多 产品的投资价值 产品的高性价比 产品的高附加值 高附加值、高性价比产品 通过对项目周边市场分析及客群消费心态研判，其花园洋房产品需求特征： 改善居住客群居多 注重居住感受、景观资源 产品的高舒适度 产品的高品质 高品质、高舒适度产品 高层住宅产品定位 花园洋房产品定位 高层定位 高价值产品 中价值产品 低价值产品 高层产品 4 单元 约373㎡ 33 4.9万 单层面积 楼层 面积 4#地块产品高层测算单层面积标准为373平米。 周边竞品项目高层以33层为主； 竞品项目以两梯三户和两梯二户为主； 竞品项目高层快销面积以90-110㎡舒适性两房，130-150㎡舒适型三房为主。 4#地块高层组合及配比—以140-160㎡奢华舒适型三室为主提升项目品质，以95-110㎡左右的舒适度较高两室为辅，实现快速销售。 约4.9万㎡ 180㎡左右 160㎡左右 140-150㎡左右 95-110㎡左右 建筑面积 尊贵型 10% 四房 20% 豪华型 40% 舒适型 三房 30% 奢室型 两房 高层 物业类型 分类比例 140-160㎡ 形成中高端群体热衷购买的户型，预计占65%左右； 95-110㎡ 在为购买前景的首次购房群体